证券代码：000609 证券简称：*ST 中迪 公告编号：2024-56
北京中迪投资股份有限公司
关于对深圳证券交易所年报问询函回复的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
北京中迪投资股份有限公司（以下简称“公司”）于 2024 年 5 月 9 日收到深
圳证券交易所（以下简称“深交所”）《关于北京中迪投资股份有限公司的年报问询函》（公司部年报问询函〔2024〕第 97 号）（以下简称“《问询函》”）。收到《问询函》后，公司对《问询函》中相关问题进行了核实，现对相关问题回复公告如下：
一、年报显示，你公司本期实现收入 5,764.84 万元，较上年下滑 86.52%。
你公司本期收入主要来自于“中迪·花熙樾”、“中迪·绥定府”两个房地产项目。
（一）你公司 2024 年 1 月 24 日披露的业绩预告，预计 2023 全年收入为
10,800 万元至 11,100 万元。请你公司说明预计业绩与实际业绩存在较大差异的原因；业绩预告披露日至年报披露日你公司与会计师就相关会计处理的沟通情况，公司发现预计业绩与实际业绩存在较大差异的时点，并说明未及时更正业绩预告的原因。
回复：
1、公司预计业绩与实际业绩存在较大差异的原因
公司业绩预告中预计的 2023 年全年收入为 10,800 万元至 11,100 万元，预
计业绩包括了截止 2023 年 12 月 31 日“中迪·花熙樾”（“中迪·花熙樾”项
目为四川省达州市保交楼项目，也是政府重点督办的“保民生、保交付”项目之一。公司按政府要求在 2023 年底前完成了该项目 2 号楼的“完工交付”工作。）项目 2 号楼（已完工验收）视同交付方式确认的房产收入 4,804.88 万元。业绩预告时，公司是基于当时的实际情况及《企业会计准则》的规定做出的最合理预计，确认公司全年收入为 10,800 万元至 11,100 万元是符合《企业会计准则》要求的收入确认条件的。

公司 2023 年年度报告中披露的收入为 5,764.84 万元，与业绩预告存在差异
的主要原因是，2023 年年度报告中披露的收入并未包括“中迪·花熙樾”项目 2号楼视同交付确认的收入 4,804.88 万元。
2、业绩预告披露日至年报披露日公司与会计师就相关会计处理的沟通情况，公司发现预计业绩与实际业绩存在较大差异的时点，以及公司未及时更正业绩预告的原因
业绩预告披露日，公司与年审会计师已就业绩预告有关事项及会计处理进行了预沟通，公司与年审会计师在业绩预告方面不存在分歧。
2024 年 2 月 1 日，公司收到深交所发来的《关于对北京中迪投资股份有限
公司的问询函》。2024 年 2 月 22 日，公司披露了公司及年审会计师对问询函的
回复。此时，公司认为“中迪·花熙樾”项目确认的收入满足会计准则要求的收入确认条件。
2024 年 4 月 19 日，在 2023 年度检查工作中，发现该项目 2 号楼未严格按
照房产销售合同约定的程序发送交房通知。之后，公司和会计师查阅了大量的资料，并就相关合同履行情况以及会计处理进行了多轮讨论和研判，直至 2024 年
4 月 24 日，秉承谨慎性原则，对截止 2023 年 12 月 31 日“中迪·花熙樾”项目
2 号楼视同交付房产收入进行了调整，不确认为 2023 年度销售收入。
公司确定预计业绩与实际业绩存在较大差异，已经是 2023 年年度报告披露前夕，因此未能及时更正业绩预告。
（二）2024 年 2 月 22 日，你公司披露了对我所关注函的回函中，其中称你
公司本报告期“中迪·花熙樾”项目确认的收入满足会计准则要求的收入确认条件，不存在提前确认收入的情况，也不存在期后退款的情况。请你公司说明年度报告中的收入确认情况是否存在与前期关注函回函矛盾的情形。
回复：
公司对 2024 年 2 月 22 日问询函的回复是基于回函时点的实际情况进行的。
公司于 2024 年 4 月 26 日发布 2023 年年度报告时，基于上述回复中提到的原由
对 2023 年度收入进行了调整，导致 2023 年年度报告披露的收入确认情况与 2024
年 2 月 22 日问询函回函内容存在不一致，该调整不存在期后退款的情况。

二、你公司 2023 年财务报表被出具了带持续经营重大不确定性段落的无保
留意见的审计报告，主要原因为公司连续四年经营亏损，且期末合并资产负债表的货币资金余额为3,508.82万元，一年内到期的长期借款余额为51,216.39万元。
（一）请你公司补充列示一年内到期借款的具体情况，包括但不限于借款期限、利率、借款方、到期日、是否逾期等，并结合到期债务情况、现金流、资金筹措情况等说明你公司偿债能力是否充足，是否存在流动性风险，如有请进行充分风险提示。
回复：
1、一年内到期的长期借款具体情况
一年内到期的长期借款 51,216.39 万元对应两项借款，分别是“两江·中迪广场”项目借款和“中迪·花熙樾”项目保交楼借款。两项借款具体情况如下：
（1）“两江·中迪广场”项目借款
2019 年，公司子公司重庆中美恒置业有限公司（以下简称“中美恒置业”）与重庆三峡银行股份有限公司北滨路支行（以下简称“三峡银行”）签订《固定
资产借款合同》，借款总额度 7.5 亿元，借款期限至 2022 年 11 月 13 日为止。
2022 年 12 月，中美恒置业与三峡银行再次签订《借款合同补充协议》，将前述
总额度 7.5 亿元借款还款期调整至 2024 年 5 月 14 日。截止 2023 年 12 月 31 日，
前述三峡银行借款已实际发放借款本金 45,952.85 万元，年化利率 6%，借款到
期日 2024 年 5 月 14 日，截止本函回复日，该项借款已经逾期。
截止本《年报问询函》回复日，该笔借款已经提起诉讼，公司在指定信息披露媒体上发布了《关于公司全资子公司诉讼事项的公告》（公告编号：2024-46）。
（2）“中迪·花熙樾”项目保交楼借款
2023 年，公司子公司达州中鑫房地产开发有限公司（以下简称“达州中鑫”）与达州市达川区人民政府签订《“花熙樾”项目“保交楼”专项借款资金借款协议》，借款总额度 2.226 亿元，借款期限共计三年，前两年借款利率 2.8%，第三
年借款利率 3.2%，借款期间分期还本付息（其中 2024 年还本 11,130 万元，2025
年还本 7,425.67 万元，2026 年还本 3,704.33 万元）。截止 2023 年 12 月 31 日，
前述保交楼专项借款已实际发放借款本金 5,263.54 万元,该部分借款到期日
2024 年 3 月 23 日，截止本函回复日，该部分借款已经逾期。

目前，已向有关部门申请延期还款，逾期事项未影响后续资金正常使用，公司也将及时披露前述事项的进展情况。
2、偿债能力情况
（1）三峡银行借款
对于三峡银行借款，公司会多措并举，积极化解债务风险。首先，公司已成立专项工作小组，将善用政府“两久项目”（指政府重点扶持督办的久供未建、久建未完项目）资源，协助中美恒置业与三峡银行达成和解或拓展融资渠道置换三峡银行存量借款；同时，“两江·中迪广场”项目地处重庆两江新区核心商业圈具有区域优势，项目 B 分区商业及车位预计总货值约 14 亿元，中美恒置业将通过大股东支持、积极引入战略合作伙伴，盘活存量资产；然后，利用项目有效资产，基于与债权人达成的协议，做好协议履行过程中的风险防范措施，逐一推进债务化解事宜。
（2）保交楼专项借款
对于保交楼专项借款，公司一方面已经向有关部门申请延期还款，该事项正在审批批复中，另一方面公司会加快推进“中迪·绥定府”和“中迪·花熙樾”项目销售及回款，未来主要以销售回款归还借款，两项目未售货值约 15.5 亿元，足以覆盖借款。“中迪·绥定府”项目已完成户型调整工作，以刚性小户型和改善大户型相结合的方式应对市场需求。同时，公司会全力以赴促进项目销售，制定快速回款方案。2024 年一季度，公司已实现销售回款 4,105.10 万元（较上年同期增长 345.17%），经营活动产生现金流量净额 1,772.45 万元（较上年同期增长 169.01%）。“中迪·花熙樾”项目下半年也将推出商业和车位销售，会多渠道增加资金流，保障债务归还。
综合以上举措，公司认为公司存在偿债能力，但仍具有不确定性。上述三峡银行已对中美恒置业就金融借款合同纠纷提起诉讼，相关诉讼风险可能对公司流动性造成一定的影响。敬请广大投资者注意投资风险。
（二）你公司年报披露“2024 年度，公司将更加坚定地推进在新材料、新
技术业务方向的发展规划。”请结合相关行业发展趋势、竞争格局，详细说明你公司在新材料、新技术业务方向的具体规划、技术储备、资金储备、人才储备等情况，并充分提示相关风险。

1、公司战略方向
我国经济已然转向高质量发展阶段，新材料、新技术作为加快现代化产业体系的基础和动力，涉及多个领域和行业，多头并举、相互融合，已然是新时代竞争格局。因此，公司未来可持续发展的重点仍聚焦在新材料、新技术两大产业领域。
2、公司战略规划
2022 年至 2023 年期间，公司在新材料、新技术应用领域有的放矢的进行了
调研。截至目前，公司新业务处于起步阶段，尚未锁定具体项目；考虑到适配性、连续性等因素，人员储备、技术、资金等资源未落实。
3、公司风险应对
新材料、新技术对公司业务发展是新的前进道路，同时也有挑战和困难。对新业务投资方面存在投资、经验等方面的风险，公司将在前期准备阶段做好政策面、技术面的研究和调研，做好人员方面的储备工作，加强公司在进入专业领域时面临技术问题的应对和处理能力。另外，公司也将面临新业务在市场、经营等方面的风险，对此公司将更多在市场开拓、经营管理方面投入人力、物力，提升公司经营管理能力，增强风险应对能力。
公司在此郑重提示广大投资者，公司新业务投资处于起步阶段，具有不确定性，敬请投资者谨慎投资，注意投资风险。
（三）请说明净利润连续四年亏损的主要原因，并结合你公司所处行业发展现状、主营业务盈利能力、资产结构及偿债能力等，说明你公司在目前财务状况下，仍采取持续经营假设为基础编制年报的依据及合理性，请年审会计师核查并发表明确意见。
回复：
2020 年至 2023 年，公司连续亏损四年，主要是因为房地产市场下行/房地
产价格下降，项目结算额及项目结算毛利率下降导致经营亏损幅度加大，以及公司根据客观情况变化对房地产存货项目大额计提存货跌价准备（2020 年至 2022年）和 2020 年至 2023 年期间较高的财务费用（利息支出）等三方面原因叠加影响所致。

从公司主营业务所处的房地产行业发展情况来看，2023 年度以来，房地产市场在经历“供求关系发生变化”的情况下，从供给端到需求端，不断有新政策落地实施，公司房地产开发项目所在区域房产价格虽然仍处于市场底部，但已经
逐步趋稳，公司合并报表亏损幅度也自 2021 年起逐步收窄（2021 年亏损 3.76 亿
元，2022 年亏损 2.93 亿元，2023 年亏损 1.84 亿元）。
具体到公司各房地产开发项目看：1、“中迪·花熙樾”项目在“保交楼”资
金的支持下，于 2024 年 4 月再次完成了 3 号楼和 10 号楼住宅项目的完工交付。
2、“中迪·绥定府”项目已完成户型调整工作，以刚性小户型和改善大户型相结合的方式应对市场需求，2024 年一季度实现销售回款 4,105