听说，今年初，投资圈人士见面的招呼是：“嘿，买房了吗？”。到了下半年，又改了：“嘿，抢到房了吗？”。上海等地的招呼方式则多少有些尴尬：“嘿，离婚买房了吗？”

今天，“浙江资本圈”庖丁解牛的对象是明牌珠宝的收购标的苏州好屋。为啥要残忍剖解它？因为苏州好屋是一家房地产电商，正好站上了楼市风口。你知道此类房产电商的盈利模式吗？里面就有答案。

当然，热门的东西一定不便宜。明牌珠宝买下苏州好屋要花多少钱？根据方案，明牌珠宝本次向交易对方支付现金7.2亿元，并以10.55元/股的价格，发行1.59亿股股份，合计作价24亿元收购苏州好屋75%股权。早在2015年12月，明牌珠宝已通过股权受让、增资方式，以7亿元代价获得苏州好屋25%股权。此次交易后，苏州好屋将成为上市公司的全资子公司。

这么一算，明牌珠宝前后两次总共耗资31亿元！有钱的珠宝商玩的就是任性。嘚嘚，咱免费送明牌珠宝一句广告词：“要团购买房，找明牌珠宝。”

好屋是个啥东东？近期有过买房经历的小伙伴，可能有听说过。“浙江资本圈”孤陋寡闻，还真没听说过好屋的名号。

只好埋头啃资料。苏州好屋是一家典型的轻资产公司，盈利模式并不复杂。房地产开发商将新房楼盘的营销推广委托给苏州好屋，给予苏州好屋一定的销售折扣，苏州好屋给客户提供折扣及增值服务，由购房者购买团购券的方式获得折扣和增值服务。在苏州好屋与开发商签订的协议中，部分开发商约定将团购费的一定比例投入到经纪人佣金和楼盘的营销推广费用中。

大家熟知的团购模式，是这样利益分成滴：

该模式下，开发商让利购房者和苏州好屋，让利部分可视为其营销费用，其中一部分成为购房优惠，另一部分成为苏州好屋收入。

苏州好屋主要做的是新房，现在还瞄准了二手房和大数据板块。二手房交易服务模式下，苏州好屋为房地产中介公司提供品牌、平台、培训、招聘及其他衍生服务，未来将通过收取房地产中介公司支付的增值服务费盈利。在大数据信息服务模式下，苏州好屋为设计、家装和艺术家居产品及服务提供商提供信息服务并收取一定的服务费。

说穿了，好屋做的主要就是代理新房销售，只是嫁接了互联网技术，整合了线上线下的资源而已。

可是，作为外行人士，问题也显而易见啊。如果楼市持续火爆，都到排队抢房的份上了，开发商家家不愁销售，还愿意让中介代理销售分羹利益吗？此外，好屋的主战场长三角地区多地已经出台了限贷限购政策，而且新楼盘必须结顶才给预售证，甚至必须现房销售，未来能有这么多新房资源可供代理吗？

好了，普及知识就到这儿。接下去，聊点专业的。

市场上林林总总的电商概念，脱离资本当然是不可想象的。苏州好屋赶上了“互联网+”的好时候，曾在2014年打造了VIE的股权架构，准备海外上市滴。但去年底突然变卦了，拆除了VIE结构，准备在估值更高的A股市场降落。也就是在这个时候，邂逅了要转型的实力金主明牌珠宝，后者毫不迟疑掏出7亿现金入股。顺便插一句，这明牌珠宝业绩虽然连年下滑，但盈利还算挺不错滴，只因跟泽熙投资有瓜葛，元气大伤。

热闹归热闹，苏州好屋业绩咋样？本次重组方案显示，苏州好屋2014年、2015年及2016年上半年，分别实现营业收入4.74亿元、5.66亿元和2.92亿元，实现净利润分别为479.84万元、249.64万元及8150.72万元。

问题来了。“浙江资本圈”翻出明牌珠宝去年底入股的公告发现，当时的苏州好屋展示的完全是另一套账本。根据明牌珠宝2015年12月27日公告所述，2013年、2014年、2015年1-9月，苏州好屋完成营业收入分别为2.42亿元、6.50亿元、5.87亿元，实现净利润分别为501.64万元、2338.14万元、4001.12万元，预计2015年度将完成营业收入9-10亿元，实现净利润8000-10000万元。当时交易对方承诺，标的资产2016年度、2017年度、2018年度实现净利润分别为1.8亿元、2.5亿元、3.2亿元。

两相比照，本次重组中，苏州好屋2014年度营业收入少了约1.7亿元，净利润从2338万元骤降至480万元；而2015年度250万元的净利润，与此前披露的前三季度4001万元、预计全年8000—10000万元的数字更是大相径庭。

同一套账本的对比结果也很异常。从本次重组披露的净利润指标看，苏州好屋今年上半年达8150.72万元，且承诺2016年全年净利润达1.9亿元。再看毛利率指标，公司上半年和去年全年的水平基本一致，为53%左右，但净利率指标从去年的0.44%攀升到27.94%。好家伙，搞团购的电商净利率能到28%？？人家房地产公司的净利率也就10几个点啊。

不过，两次公告披露数据时都说了是“未经审计”。好期待，届时的审计报告是如何解释这种差异的！

业绩补偿方面，本次重组采用了较少见的累积模式，即交易对方承诺，截至2016年末、2017年末、2018年末、2019年末，标的公司累积实现净利润分别为不低于1.9亿元、4.4亿元、7.6亿元和11.6亿元。人家一家房产电商4年累计能盈利11.6亿元，秒杀多少A股大牌开发商。要知道，人家好屋赚的可是从你们房产商牙缝中抠出来的利润啊！

再感慨一下。苏州好屋设立于2012年，现在注册资金是多少呢？112万元。真的是好轻好轻的轻资产公司。    

4年多之后，苏州好屋的估值达到32亿元！

天哪，口口声声说买不起房的大黄，还不赶紧花个100万注册一家房地产电商，说不定能发大财哟。

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。