房地产开发板块： （1）公司2017年一季报地产预收账款38.57亿元，主要是深圳和北京的项目。2016年年报中披露的存货期末余额为40个亿，其中东小马土地一级开发11.39亿，深圳华业玫瑰四季馨园二期6.5亿（尚未完工），东方玫瑰家园14.7亿（已完工）。目前待售剩余库存多的楼盘基本上仅有北京通州东方玫瑰和深圳玫瑰四季馨园项目二期。预计高售价将在今年和明年逐步体现到结转，将为公司后续结算业绩释放提供基础，地产业务有望迎来业绩贡献高峰。北京东方玫瑰家园项目从最初开盘的2万多每平米到现在剩余的正在出售楼盘已达到均价65000元/平米，楼盘现阶段剩余的两栋楼目前还约有19840.3平米的面积可供出售。北京东方玫瑰楼盘剩余市值保守估计为13亿元左右。深圳华业玫瑰四季馨园二期总建筑面积59180平方米，预售总面积58003.18平方米，剩余建筑面积32341.54平方米。从最初开盘的每平米2.5万元/平米到一年后的今天成交均价在6万元/平方米，深圳玫瑰四季馨园二期未出售房地产价值约在20亿左右，总价值大约在30亿左右，则北京和深圳整体将带来68亿元的房地产价值。面对房地产暴涨的现状，我们保守估计68亿的地产价值至少能给公司带来20亿以上的净利润。（2）土地一级开发：北京通州区梨园地区东小马土地一级开发面积421939平方米，预计投资总额18亿元。根据北京市的土地一级开发的利益保障管理办法，预计开发企业将获得不高于8%的利润。则估计将带给华业不高于1.44亿的利润，重点是可以带来20亿的资金回笼。投资性房地产自有物业出租：主要是北京地区、深圳地区以及大连地区，北京地区有北京家乐福商业有限公司承租的朝阳区东四环中路39号建筑物地上首层和地下一层部分商业，2016年全年总计为公司带来1922.45万元的租金收入；深圳地区有深圳市永胜投资发展有限公司太平洋桑拿中心承租的深圳市罗湖区嘉宾路4028号太平洋商贸大厦地上一层及地下一层和深圳市好百年家居连锁股份有限公司承租的福田区彩田路彩虹新都裙楼1-4层，2016年全年总计为公司带来1620.31万元的租金收入。结合公司披露的年报来看，我们给予这4处物业出租房产8亿元的价值评估。公司自有物业还有北京东方玫瑰的SOHO公寓和北京市通州区华业东方玫瑰B7商业楼（部分） 在2016年年报中披露账面价值为11.55亿元和0.366亿元，总计大约12亿元的市值。大连地区主要是将大连华业玫瑰东方二期公寓改建为大连玫瑰坊酒店，建筑面积1.7多万平米，按25000每平米的计算，估算酒店约有4.25亿元的价值。 企业年报估值偏保守，我们估算华业持有的自有物业总体估值30-35亿元。供应链金融板块：公司设立子公司西藏华烁和国锐民合以开展供应链金融业务，通过开展供应链金融业务，不断拓展公司医疗行业上下游资源，扩大公司医疗供应链的市场份额，西藏华烁仅重庆市场就是200亿级，供应链金融已经开始迸发活力，2016 年全年西藏华烁和国锐民合投资医疗供应链金融确认投资收益7.4亿元。公司在2016年10月公布了目前与金融机构合作成立金融产品总规模约为72亿元，其中公司出资总额约为24亿元，则保守估计华业100亿的项目回收周期在24个月，预计投资收益率在 10 %以上，按20倍-30倍的市盈率估算，则带给华业的估值约为100-150亿元。医疗板块：华业资本100%收购重医捷尔医疗设备有限公司 ，根据此前收购时的业绩承诺，捷尔医疗2016 年计划实现净利润2.2 亿元，2017、2018 年承诺业绩分别为2.98亿和3.67 亿，增速分别为36%和23%。捷尔医疗子公司海宸医药已开始向重医三院销售和配送药品，并在拓展药品销售和配送范围。在重医三院正常运营的基础上，公司通过持有医院的终端向上下游延伸，打通全产业链实现盈利。具体来看，一方面，公司可以通过增加代理品种，增加药品耗材供应数量的方式来增加收入。另一方面，通过扩大医疗产业链金融产品规模，未来也将实现盈利能力的快速提升。同时，公司与重医医科大学合作筹建大型综合性医院重医三院，根据承诺，捷尔医疗未来向重医三院进行药品、试剂、医用器械、耗材的供应及配送金额不低于重医三院采购总额的75%，未来医疗板块业务将由原捷尔医疗实际控制人李仕林负责，而李仕林承诺将在3年内注入医药代理资产，并帮助公司建立医疗全产业链。目前已注入上市公司的包括原恒韵医药医疗器械的销售业务部分和捷尔医疗。预计2017年将给华业带来60亿元-90亿元的估值。医院发展板块：公司全资子公司捷尔医疗旗下持股比例为75%的重医三院一期已于2016 年5 月正式开业，截至2016年底，门诊量已超过15万人次，公司计划未来形成一个医院管理大集团，以重医三院为核心，围绕诸多家专科医院，并在专科医院上走盈利模式。重医三院坐落于“重庆市对外开放第一门户——渝北区”黄金位置，是按国家三甲医院标准进行建设的，设立包括心血管疾病中心、呼吸疾病中心、泌尿疾病中心、消化疾病中心、神经疾病中心等10余个临床科室，已开设专科专病门诊20余个，并聘请数十名国内知名医学专家坐诊。医院计划分两期建成，一期拟设立41个临床和医技科室，包含床位数1350张；二期将以项目合作方式引入国际医疗管理集团，将医院打造成一个国际化的医疗中心，二期包含床位1150张，预计将在2018年竣工开业。类比东软集团参与集团有弘和仁爱医疗限公司来看，弘和仁爱医疗集团的整体估值大概约为5亿元。弘和医疗旗下有两家医院，一家是上海杨思医院，另一家是上海福华医院。上海杨思医院是一家位于上海市浦东新区的非盈利性综合医院，医院床位550张，门诊年服务患者达150余万次，医院设有25个一级科室，75个二级科室；上海福华医院是一家集医疗、康复、保健咨询为一体的民营性营利性综合医院，位于上海市浦东新区，医院开放99张运营床位，设有20个医疗科室。则估计医院建设将带给公司20亿左右的市值。金矿：公司在2016年获取陕西省宁强县鸡头山小燕子沟一带金矿采矿权证，将在2017年投产。根据矿区金矿详查报告，对鸡头山小燕子沟一带金矿进行了资源储量估算，估算的储量为金属量19.67吨，同时华业还在还与托里县达成协议整合黄金矿业，保守估计华业的黄金储量将达到50吨。并参照国际市场现状，保守估算每吨黄金价格为2000万元，估算得出黄金储量将带给华业资本10亿市值的估值。（对于金矿仅仅按成本价考虑，未考虑黄金市场未来的发展潜力）其他长期股权投资: 公司投资长城人寿保险股份有限公司股权8.09亿元；公司投资的深圳国泰君安基金投资价值1亿元；公司参与认购了宁波益方瑞祥投资合伙企业（有限合伙）的合伙份额，该合伙企业专项用于投资受让链家地产股权，项目投资金额1亿元，按1.5倍的市净率。则其他长期股权投资预估在15亿元左右。综上所述，华业资本的总体估值如下：（1） 公司自有物业总体对应市值在30-35亿元左右；（2）公司5亿元供应链金融给予20-30倍市盈率，对应市值100-150亿元；（3）3亿元的医疗净利润给予20-30倍市盈率，对应市值60-90亿元；（4）公司的医院集团保守估计市值在20亿元左右。（5）两处金矿的黄金储量将带来的对应市值在10亿元。（6）偿还负债后的现金净资产10亿元给予1.5倍PB，对应市值在15亿元左右；（7）其他长期股权投资估计市值在15亿左右。以上对于华业的估值尚未考虑李仕林医疗资产的注入和新医疗资产的收购，则总共给予华业250-335亿元的市值估值，相对应的股价在18-24元/股。

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