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2003年,那是我国房地产行业“黄金时代”的开端,房地产第一次被官方称为国民经济的支柱产业,土地“招拍挂”制度全面推行。彼时,万科以住宅开发为主导业务正好满十周年,在积累了一定的经验之后,开始学习当时美国最大的住宅开发企业“帕尔迪”,从大本营深圳向全国积极布局。
星光不负赶路人,全国扩张7年之后的2010年,万科完成千亿元的销售目标,成为我国第一家千亿级房企。然而,仅仅四年之后,万科就公开表示,规模不再是第一聚焦点,取而代之的是回款率和转型,甚至在2018年喊出“活下去”的论调,让业内哗然和不解。直到2021年以来,行业开始阵痛出清,万科曾经受到的质疑才被平反。
自1984年成立以来,万科已有近40年的历史,其间,我国房地产行业完成了“黄金时代”到“黑铁时代”的蜕变,万科也在1995年、2008年、2021年三次穿越经济与行业周期,成功上岸,成为我国房地产行业的参与者与见证者。那么,作为房地产行业为数不多数次穿越周期的企业,万科做对了什么?未来,万科又将如何应对新的挑战?
剩者为王
以最近的一次房地产周期来看,2021年下半年,随着房地产销售、融资两端趋紧,花样年、佳兆业、恒大等品牌房企陆续债务违约,当年,不少房企业绩出现亏损,甚至年报“难产”。万科也没能幸免,2021年11月,万科集团总部就曾发文,要求员工“节衣缩食”,营造“战时氛围”。2021年,万科实现净利润225.2亿元,同比下降45.75%,净利润出现历史上第三次下滑(前两次是1995年和2008年),也是最大幅度的下滑。
2021年度业绩会上,万科董事会主席郁亮对利润下滑进行了反思和检讨,他表示,一方面,万科过去一直是充分授权,这在行业快速增长期有利于迅速抓住市场机会,但是随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,单一城市公司和单一区域不具备完整能力,部分项目不及预期,拉低了整体表现;另一方面,2014年万科开始进行转型探索,多赛道同时探索的成本比预想的更大,过去开发业务增长速度快,承担了有关成本,市场变化之后,这些学费对成绩的影响就显露出来。为了表示诚意,2021年,包括郁亮在内的8位万科高管合计降薪50%,郁亮更是放弃了2021年度的全部奖金。
反思检讨之后,万科也立下2022年的工作Flag——止跌企稳,稳中提升。对于如何达成这一目标,万科很明确,即房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场,开发业务要继续保持在行业的第一阵营。
对于过去充分授权产生的弊端,万科在2021年下半年成立了开发经营本部,在组织上加强一盘棋建设,以提升开发业务的联合作战优势。开发经营本部由万科老臣张海担任首席合伙人兼CEO,深耕地产开发业务多年的张海,历任多个区域的城市总经理,过去十年,其带领的上海区域在万科所有区域中业绩排名第一,而这一组织架构的变动,与郁亮提及的向优秀区域‘抄作业’的逻辑一脉相承。
与此同时,2022年,万科还取消了集团合伙人的层级,合伙人带头下沉前线,例如,总裁祝九胜兼任长租公寓事业的第一负责人,郁亮则兼任集团首席客户官。当年6月的股东大会之后,郁亮在两个月内走访了35个城市,100多个项目,他表示,“只要有好产品、好服务,哪怕短期市场环境有压力,也一定能熬过去。”
2022年,我国房地产市场继续下行,商品房销售额约13.33万亿元,同比下降26.7%,百强房企销售额同比大幅下挫超四成,千亿级别的房企更是锐减一半。万科在上一年挤去存货减值的水分基础上,实现了业绩的企稳回升,2022年实现营收5038亿元,同比增长11.267%;净利润226.2亿元,微增0.42%,成为为数不多业绩增长的房企。
忧患意识
历史上,万科能够三次穿越房地产经济周期,与其较强的忧患意识不无关系。
早在2008年,时任万科董事长的王石就提出房地产拐点论;2012年,王石称,“房地产业已经从黄金时期逐渐步入了白银时代”,彼时,我国商品房年度销售额还未突破10万亿元;2018年,经历严厉调控之后,房地产行业发生变化,万科将当年秋季例会的主题定为“活下去”,成为业内热议的话题。
值得注意的是,万科数次“贩卖焦虑”之后,我国房地产行业的规模整体依旧保持了上升的趋势,而万科的业绩也攀上新的台阶。例如,2018年喊出“活下去”之后,我国房地产行业在2020年再次迎来短暂的上行周期,当年,我国千亿房企从原本的34家增至43家,而2021年,我国商品房销售额还突破了18万亿,创历史新高。直到2021年下半年,随着不少品牌房企爆雷,大家才恍然大悟,“狼真的来了”,“活下去”并非无中生有的多虑。
作为“半个金融行业”,房地产企业的现金流尤为重要,而忧患意识让万科一直保持着安全的财务指标。2014年底,当大多数房企都还在做大规模的时候,万科则对规模保持谨慎态度。郁亮在一封写给员工的内部信件中表示,“白银时代”来临,万科将放弃规模,取而代之的是关注回款率和转型。一直到2022年上半年末,万科的净资产负债率连续21年维持在40%以下,远远低于70%的三道红线标准,即使是房地产行业艰难的2022年,万科的净资产负债率上升至43.7%,仍然处于安全水平。
谨慎的加杠杆,为万科在本轮房地产周期中活下来提供了必要条件,而着眼未来,万科能否跨越新的周期,成为一家百年企业,经营性业务的发展尤为关键。2003年,房地产行业的“黄金时代”,万科学习当时美国最大的住宅开发企业帕尔迪;20年后,房地产行业步入“黑铁时代”,郁亮不止一次公开表示,万科要学习日本的“大和房建”,而大和房建就是穿越了房地产周期,从住宅开发到过渡到住宅运营管理的房企。
万科的经营性业务起步得也比较早,2014年,我国房地产行业还处于高速发展期,万科提出多元化业务转型,探索房地产开发业务之外的第二增长曲线,前后涉足了物流、商业地产、滑雪、长租公寓、养老、教育、产业办公等领域,经历了几年的摸索和尝试,目前,万科的非开发业务主要包括物业服务“万物云”、物流仓储“万纬物流”、租赁住房“泊寓”、商业开发与运营“印力”,其中,2022年10月,资本寒冬之下,万物云(02602.HK)成功上市,市值超过500亿元。2022年全年,万科的经营性业务年度营收首次超过500亿元。
2023年6月30日万科的股东大会上,郁亮在接受第一财经采访时表示,过去三年行业处在新旧模式交替的阶段,旧的模式下,基本上靠拿地和融资,但在新的发展模式下,如果还只是靠这两招,可能会出现买越多地错误越多、融资越多有可能越不安全的情况。因此,未来万科会持续做三件事:一是提高开发业务的管理水平;二是经营、服务业务已经通过了商业逻辑检验,以及可复制性的验证,接下来要扩大竞争优势,争取更大的发展空间和更好的回报水平,不断培育优质资产;三是坚守财务稳健,保持行业领先的信用水平。
值得一提的是,郁亮将开发业务放在了首位,其背后逻辑是,开发业务仍然是收入的基本盘。郁亮指出,想要脱胎换骨还需要比较长的时间,在目前的市场环境下要消化过去的问题,可能比预想的时间要长,转型也会经历一些阵痛,经营服务业务的收入要占到主流恐怕也需要相当一段时间。
“说不着急显然也不可能,但再着急也得静下心好好做事,我们还是会坚持开发经营服务并重的策略,努力把每一步都走好。”郁亮说。
(文章来源:第一财经) [点击查看原文]声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
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