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上海顶豪圈上演惊天大逆转:翠湖天地跌价近40%后,谁捡谁的漏还不一定呢?
挂牌信息
从6月9日开始到7月1日降价,不到一个月时间,这套房已经从最初的3188万,降到了1999万。 降价幅度达到37.30%!另外,艳姐还听说华山路一套豪宅直接接近腰斩出货。 这么大幅度的降价,给人一种上海顶豪市场要凉凉的感觉,但是随后发生的事情,出乎意料又让人直呼精彩。
01
价格上的数字游戏 这次引发市场关注的二手房是翠湖天地御苑(二期),位于顺昌路168弄17号201室。 这套房源是常规的约140三室一厅户型,客厅旁边有一个7.6平米阳台,主卧室朝南,采光性良好,卧室内有独立的卫生间。户型图 屋内装修实拍图 需要注意的是,由于房间楼层比较低,站在客厅阳台能够听到旁边马路上车辆和行人的声音。 但是房子自身并没有太大的短板需要在价格上大打折扣。 对于上海二手豪宅降价的消息,今年可能已经司空见惯了。 其中不乏部分豪宅二手挂牌价降价幅度超过一个亿,例如一些建面超千平米的顶豪。 这个时候其他房源想要引起市场的关注,可能还需要一些别的手法,比如借助“某吴姓前顶流男星的住宅”的热度。 这次翠湖天地御苑(二期)的二手房降价虽然和降价一个亿的顶豪没法比,但是他的整体降价比率还是非常大的,短短不到一个月时间就降了超过35%。
该房源是在6月9日被挂牌,挂牌价为3188万。挂牌当天价格就降了约189万。 之后不到十天时间,6月17日再次降价约149万,挂牌价为2850万。 多次降价超百万后降价频率开始加快,20日、21日、23日三天时间均再次出现降价: 到6月23日的时候,他的挂牌价已经降到了2626万,距离最初的3188万已经总共降了约562万元。 多次降价未见成效,7月1日房东选择一次性降价超过五百万,挂牌价为1999万,直接将单价压到了14万/左右。 而现在同户型不少在挂房源都是超过3200万。 如此大力度的降价,一时间中介们动起来了,之后各大买家也开始热闹起来了。 在周末的时候,翠湖天地门口就开始排起了长队,就连一些老中介看了都感慨好久没看到翠湖天地门口有这么多人排队,而且都是为了同一套房子排队。
翠湖天地看房队伍 看着这高温下的队伍,不得不感叹一句:天下熙熙皆为利来呀! 实际上,现在的二手房市场就像是一场大型的心理博弈,买家等着卖家继续降价,而卖家则通过小幅度、多频次降价,不断试探买家底线,希望尽可能以较高的价格成交。在双方僵持了一段时间之后,现在二手房市场挂牌量还在增加,却迟迟未见成交量,看起来整个二手市场逐渐成为了买家市场。
这个时候一些高端玩家出现了。这次翠湖天地御苑的房东不再是放低姿态不断降价了,而是省略了中间降价的过程,选择直接击破价格地板,以买家无法拒绝的价格扭转局势,让买房者们蜂拥而至。 而且降价幅度太大,引发了太多人前来看房,但是卖的房子只有一套,这个时候就有买家开始“卷”了:加价抢货!
据市场消息,7月2日就已经有人叫价叫到了2500万,比之前1999万的挂牌及足足高出了五百多万。 据说还没有达到房东的心理价位。 室外是三十多度的高温,被1999万挂牌价吸引来的有不少都是不差钱的主,但是房东一顿操作下来,他们都成这出戏的配角了,而且原本心仪的挂牌价开始离自己心理价位越来越远……
初一看,1999万的挂牌价以为能够捡大漏,不过也只是房东的一种营销手法罢了。
现在看来,谁捡谁的漏还不一定呢?
经查询,这套房子本是法拍房,房东在今年6月初才刚刚以2480万拍得,结果6月9日就已经开始挂牌出售了。 这番操作实在是让人直呼意外。
来源:阿里资产拍卖网站 这价格上的数字游戏可以说是被玩明白了,只是艳姐比较好奇,这套房最终的成交价又会是多少? 据拍卖信息,二手房交易包括但不限于增值税及附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、个人(企业)所得税、房产税等税费,如果按照一般的10%计算: 那么房东卖价需要超过2728万才能保住本金。
02
上海二手房市场降温 不管翠湖天地这套二手房结果如何,当下上海二手房市场遇冷我们是确确实实感受到的。 比较典型的是被认为保值能力比较好的上海顶级豪宅。今年以来,上海总价超过一亿的超级豪宅的挂牌量开始慢慢多了起来。 包括翠湖天地、华侨城苏河湾、古北壹号、汤臣一品等等,里面超过一亿的二手房源都纷纷挂牌了。 另外一个现象是,卖了几十年房子的老中介也开始卖不动二手房了。上海长宁区某知名二手房中介片区负责人近期告诉艳姐,往年他们片区佣金每月差不多为1000万,去年以来不断下降,上上月片区佣金跌到100多万的时候,大家直呼惨不忍睹。
直到上月跌到了月入70万......
实际上今年三月份之后,上海的二手房成交量就开始一路走低,已经从三月份的月成交2.4万套降到了5月份的1.53万套了,6月份数据可能会更低一点。 越来越多的房子等着卖,越来越少的人愿意买,上海二手房市场降温现象明显。 其中有两个现象需要注意。 一个是之前以公司名义买房,由于公司经营所需,现在一些二手房都是被强制执行,这会进一步推动二手房成交价格的下跌。 另外一个现象就是新房倒挂价格的出现,会导致二手房不再吃香。 这些内在推力不改变,那么整个二手房市场短时间内可能还会持续目前偏冷的格局。 不过二手房市场格局虽然偏冷,但也不至于凛冬降临,我们在了解市场的时候,要看到其中被夸大传播的内容。这次翠湖天地御苑就是一个例子,如果只知道挂牌价是1999万,而不知道最后的成交价很可能超过2500万,那么这其中五百多万就是被夸大的部分。 再比如,今年5月中旬,翠湖天地1期成交了两套二手房,单价都是在18万左右,跌破了20万关卡。
但是那次交易的房源一方面是低楼层,有一定的折损,另外一方面翠湖天地1期的楼龄已经超过20年,和最新的楼盘还是有着一定差距的。 另外还有一些会影响交易价格的因素也没有被显示出来,例如私家车位的出让等附带信息。 所以一方面我们确确实实看到很多上海二手房不断降价的消息,但是另外一方面也要明白,不要被个别降价案例带节奏,从而认为上海二手房市场已经开始“价格腰斩”、“价格血崩”了。
结语 这次翠湖天地御苑的降价故事确实很意外,但是如果仔细想想,会有让人嵴背一凉的感觉…… 挂牌价写那么低,最终却不愿意以挂牌价成交,反倒是坐地起价让买家们私下竞价出售,这样成交价大幅度超出挂牌价的现象不知道会不会: 降低挂牌价存在的意义?这一点可大可小,就看市场作何反应了。
本文参考资料:真叫卢俊。
主编:张艳 责编:Qinvefu -往期精彩推荐- 本文仅代表作者个人观点,部分图片来自网络,不为商业用途,如果侵犯,敬请作者与我们联系
(来源:地产人言的财富号 2023-07-03 18:52) [点击查看原文]
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洪占查除非在上海炒股更香,不然139平这个价,我还不如天天住五星级酒店呢。
荣奕伎: 这个价位的利息都够天天五星级酒店了
居洋胡: 贫穷限制你的理解! 住这房子比五星级酒店那个鸽子笼舒服多了!
扈佳吾: 笑死个人,你住过五星级酒店吗,还就鸽子笼了,区区139平米得房子就成香饽饽了。一百多平米得房子换个二线城市,那不就是一个普通居所,能住出什么优越感,放到上海你就开始舔了
邴南: 我劝你别光顾往股市扔钱,趁假期,带上老婆孩子到三亚海边五星级假日酒店住上几天,享受一下鸽子笼的舒服!
别俸反: 住酒店是消费,人家买房涨了是投资,跌了就当保值,白菜价就当刚需
双赴拓: 你买的不是一块世代相传的土地,而一套50年后成建筑垃圾的无根之房。你辛苦一辈子作房奴,却什么都带不走,也留不下。而别人享受了人生,无愧到这世间一回![微笑]
邰指志: 那个破三亚的五星级鸽子笼我倒是住过(最近一次是2020年疫情刚放开后的亚特兰蒂斯),翠湖天地140多平的大房子这辈子怕是住不起了。 海南除了痛宰自己国人还能整出啥好东西?泰国印来西亚的旅游环境资源比海南好得多,价格连海南一半都不到!
葛非具: 你都笑死了怎么还能评论? 我住过的五星宾馆的最大套房才50平,标房也就30来平,不是鸽子笼是什么? 此外会所配套配套环境能和翠湖天地比? 你知道豪宅的物业管理和配套设施吗?说你们贫穷限制理解一点没错!
柳町: 评论区少不了犟种,在那段住习惯了 就乐意买那几十年使用权 ,用自己的眼光看待别人的操作,格局打不开你就是住个鸽子笼乌鸡笼的都得看看余额啊
师索: 说你有钱,可是格局太小,不像
晁朔: 我就是上海滩一穷光蛋,翠湖天地这种豪宅根本想都不敢想! 不过活了几十年,国内外五星级酒店倒是住过不少。 另外,你哪来的逻辑,有钱人格局就一定大?
山桌肉: 买这房真不如天天住酒店,2千万每年的利息都够房钱了
2023-07-03 21:16:45 -
奚圃冈1900万,我天天住酒店,还能天天换新娘,买这房子有什么用?
籍加徐: 给你一个亿,吊会不会磨断?脑回路清奇。这些谬论,为毛天天都看的到!
符孚吃: 哥们就不怕铁杵磨成针吗?
谷些: 真是俗到爆
经穴: 没事,针还在,就拍直接磨秃了
麴汜: 不是俗,是实在。1900万,你买个房子能干啥?有1900万,环游世界,游戏人生不香?
殷岢: 那也比换堆水泥强吧,至少爽了。
芮宫畜: 主要是这些人想着1900万买 2500万卖
郦租: 那也比换堆水泥强,能磨成针,那是有多逍遥快活。
蓝妮觅: 投资啊,想赚钱啊。你以为他们真是单单因为住吗
尤沓: 投资也没这么傻的吧。1900万,做啥投资不行,还能同时做好几个大的了。
申仙勉: 不到上海真的不知道上海钱多
卢采研: 能拿出这个钱的,手里最少一个亿,该有的投资都有,人家不会把所有的钱砸在一套房子上,不要用穷人思维看有钱人的消费,不然人家为什么能挣那么多钱?
巩希帐: 到了你也不知道
闵族轨: 想的能涨的梦
汲邑伺: 他的作用就是买了期待能继续翻倍,正常人不会买来住的,都是些炒房的期待翻倍神话
巫丈估: 买房不住房,两千万买进 五千万卖出
闻牛: 你咋知道人家就没有其他几个1900万在做着其他投资呢?
鲍纱匡: 脑子是个好东西
刁捉止: 能2000千万住进上海顶豪已经够便宜了、估计这套房有硬伤
边助纾: 有多顶豪,会飞升成仙吗?还是有猫耳兽娘当女仆?仙修者当保镖?
2023-07-03 21:36:52 -
罗旃根一堆钢筋水泥卖二千万,你们多买点
李佛匙: 还要大跌,等着瞧
干光料: 跌回十年前,与股市一样3000点不变
充机娄: 明白人
夏柳俊: 买的是地段懂吗?
林动: 还好 哪里没有我的房子
嵇淞救: 就你这种淳货还炒股[大笑]贵的是材料吗,贵的是地皮
凤差炸: 我要它崩盘。知道吗?因为它害人
鱼径: 早点崩早点好省的害人 远离房赌毒
向侠去: 这话讲的就没水平了,普通一个成本10块,贴个香奈儿的牌子就值几万,能理解什么意思吗
王埋旬: 香奈儿卖全世界,这货能让全世界的人来买吗?还不是靠着数量惊人的地区的人接盘,没有停机坪也有脸吹豪宅!
傅记免: 能,理解上面的话,就是被虚荣心洗了脑呗
鄂艮音: 身边好多年入大几百个的在上海十年了连户口都没有,上海的房,多贵都能理解~
闵动: 哈哈,那是他们傻最后孩子回老家读书
祁可姓: 典型的穷人思维
韦命: 富豪们,尽管买房
仇俗射: 地段个毛,是为了显摆,你问问他俩附近的商业门面租金超过2000万了?
芮宫畜: 虽然不太理解你在说什么,年入大几百万,工作十年了,没有户口?不知道你这数据哪里来的,调查过么,你是不是对年入百万有什么误解?还是抖音贴吧股吧年入百万遍地走?
边丸孟: 土地是不可再生资源,地段是身份的象征,不差钱,整
高况: 土地的所有权是地方政府的,你花两千万仅买了三四十年的建筑物使用权,所以土地永远在哪里,可与你相关的就是有限的使用权。
宓允甜: 整,原价几个亿的房子,现在降价了卖两千万,业主躲在被窝里偷笑,还净赚1500万
熊海刀: 江西 见怪不怪
范捐枝: 这堆钢筋水泥还是四邻共有的
2023-07-03 21:41:47
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