特斯拉预期再起 上海2040年规划提升公司物业中长期价值 时间：2016年05月22日 12:02:10 中财网 投资要点：　　事件。腾讯网报道称，2014 年4 月23 日，特斯拉在上海金桥举行了首批新车Model S 的交车仪式。此次特斯拉在上海的首座销售体验中心选址蓝天路518 号，与其金桥超级充电站一路之隔。目前，特斯拉已在上海建成了两座超级充电站，分别落户于浦东及嘉定区。2016 年2 月1 日，腾讯网报道称，特斯拉执行长马斯克（Elon Musk）日前在香港参加科技论坛前夕受访表示，特斯拉要在中国开启特斯拉电动车制造计划，正在寻找当地的合作伙伴与工厂，预计在 2016 年中前完成中国工厂选址。　　我们认为，特斯拉在中国兴建工厂可以规避中国政府对进口车征收的进口税。　　同时，中国政府对新能源汽车发展也持支持政策。考虑此前特斯拉在上海金桥设立首座销售体验中心和超级充电站，市场开始联想特斯拉汽车制造厂设立在上海概率。而发展特斯拉汽车也符合上海产业转型升级方向，有助于推动上海新能源汽车产业的发展。　　2016 年5 月，上海2040 年城市规划将有利于金桥物业价值提升。2016 年5月10 日，凤凰财经报道称，上海市规土局副局长岑富康5 月10 日在上海市政府新闻发布会上表示，上海正在编制到2040 年的上海市城市整体规划，上海中心城区将保留少量工业用地，郊区工业用地占建设用地比重将不低于15%-20%。同时，《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要》显示：“主城区由中心城和中心城周边城市化地区组成。中心城为外环线以内的地区，是集中体现全球城市竞争力和影响力的核心地区，通过优化功能、品质提升，增强城市活力。我们认为，上海2040 年城市规划将在中心城区仅保留少量工业用地，这将有利于公司所在的金桥物业价值提升。　　投资建议。受益国资改革和自贸区建设，“增持”评级。公司主要从事上海金桥出口加工区内的工业地产和园区开发和租售业务。公司物业租赁收入每年保持10％稳定增长。公司定向增发注入39.6％联发公司股权将推动公司业绩提速。目前公司将S11 项目定位销售有利于稳定公司未来业绩。公司在临港地区有建面20 万平土地储备。上海自贸区建设有望给公司土地带来价值重估，国资改革将推动公司发展。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别是0.53 和0.65 元，对应RNAV 是15.78 元。考虑到公司金桥园区和临港一号项目将受益于自贸区建设，同时公司受益于浦东国资改革。目前上海自贸区标的2016 年平均动态40XPE，考虑到公司所在的金桥有特斯拉落地的预期，给予公司2016 年50XPE 估值，对应目标价26.5 元，维持公司的“增持”评级。

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