- 新疆天业股票
- 金健米业股票
- 永鼎股份股票
- 中国医药股票
- 锦龙股份股票
- 航天晨光股票
- 云天化股票
- 中航资本股票
- 中国银行股票
- 光大银行股票
- 深赛格股票
- 隧道股份股票
- 国中水务股票
- 同仁堂股票
- 西部资源股票
- 上海贝岭股票
- 中国宝安股票
- 中色股份股票
- 复星医药股票
- 华丽家族股票
- 大唐电信股票
- 葛洲坝股票
- 中国建筑股票
- 宇通客车股票
- 飞乐音响股票
- 德赛电池股票
- 中集集团股票
- 振华科技股票
- 时代新材股票
- 招商银行股票
- 中国高科股票
- 科达股份股票
- 抚顺特钢股票
- 西部矿业股票
- 中国中铁股票
- 中国核电股票
- 青岛双星股票
- 华东科技股票
- 华发股份股票
- 中联重科股票
- 精达股份股票
- 东风科技股票
- 罗牛山股票
- 京东方A股票
- 士兰微股票
- 天坛生物股票
- 万向钱潮股票
- 哈药股份股票
- 四环生物股票
- 丰原药业股票
- 中金岭南股票
- 新五丰股票
- 新安股份股票
- 福耀玻璃股票
- 维维股份股票
- 苏州高新股票
- 浙大网新股票
- 哈投股份股票
- 中金黄金股票
- 浦发银行股票
研报日期:2016-06-19
万科A(000002) 事件: 公司董事会通过预案,拟发行股份收购深铁旗下前海国际 100%股权,将在深交所完成事后审核后复牌(预计 10 个工作日内)。 点评: 1.拟发行股份购买深铁前海枢纽及安托山项目:合计新增权益可售 154.5 万平米,办公/商业占比分别为 53%/14%。 A.深铁概况: 主营地铁工程及运营/物业开发及运营,乃港铁模式的内地践行者及深圳的隐性地王,已运营深圳地铁 1/2/3/5 号线;在建项目 10 个/规划建面 380 万平米,已实现 6 个项目入市销售/累计销售额 180 亿。 B.预案概况: 发行价为 15.88 元/股,为定价基准日前 60 个交易日均价的93.61%;标的资产预估值(评估基准日为 2016 年 5 月 31 日)和定价均为 456.13亿元;合计发行 28.72 亿股,锁定期 3 年。 C.标的概况: 前海国际截至 5 月 31 日总资产 461 亿/净资产 456 亿,核心资产为两个项目;前海枢纽项目可售面积 120.3 万平米【办公 74.9 万/酒店 12.6 万/商务公寓 13 万/商业 19.8 万(另地下商业 5.2 万)】;安托山项目可售面积34.2 万平米【住宅 22.8 万/办公 6.3 万/商业 2.3 万/商务公寓 2.8 万平米】;两项目均处于待建状态。 2.交易定价相对公允,彰显长期合作诚意,标的资产定价折算为平均楼面价仅 2.95 万/平米,较 RNAV 折价 33%。 A.发行股份定价 15.88 元/股, 较停牌前价格折价 35%,但停牌前快速拉升不具参考意义; 较每股 RNAV 折价 20%,折价率明显低于同类大市值标的, 对老股东利益有一定照顾。 B.标的资产定价不高。 可售面积口径,前海项目和安托山项目在《土地使用权作价出资合同》时的原始楼面地价分别为 1.2 万和 2.6 万/平米; 标的资产交易定价折算的平均楼面地价为 2.95 万元/平米 (前海 2.7 万 安托山 3.8 万 较原始地价分别增值 123%/45%),前海项目周边办公在售价格 8 万/平米以上,安托山周边住宅在售价格 10 万/平米以上,此次交易折算的平均地价/房价大致在 30%左右,显着低于一级市场拿地行情。此外,我们注意到, 标的资产评估时参照的折现率高达 15%, 评估条件较为保守; 我们在中性假设下,预计标的资产 RNAV 近 700 亿,此次交易定价较 RNAV 折价 33%。 3.交易对公司的影响:短期业绩虽有摊薄,但有助于稳定股权结构及增厚中长期价值。 A.深铁/宝能/华润将成为前三大股东,无实际控制人,股权结构更趋稳定: 交易完成后,深铁将成为大股东(20.65%),宝能为二股东(19.27%),华润为三股东(12.10%),金鹏/德赢持股比例分别为3.29%/2.37%,安邦为3.61%;此外,H股占比将下降至9.45%(未来可能涉及资本运作,以满足香港对大市值公司的监管规定--公众股不低于 10%)。 B.短期业绩将被摊薄 20%: 注入项目尚处于待建状态,最快也要 2018 年才能入市,所以短期看,股本增加将导致 EPS 被摊薄 20%左右。 C.资源价值有一定增厚,并且中期业绩提振极为显着: 我们预计万科原每股 RNAV 为20.2 元,注资完成后每股 RNAV 为 20.9 元,增厚 4%;预计万科 2018 年净利不会超过 300 亿,但注入的两个项目潜在净利贡献达 300 亿量级,将在 18 年之后的几年陆续结算,中期业绩提振极为显着。 4.有望开启长期协同模式,深铁注资只是第一步,强强联合的朋友圈进一步扩大,积极卡位城镇化下半场的制高点。 深铁及其他合作方目前的核心优势在于土地和资金,而万科的核心优势在于开发和品牌,强强联合有助于优质土地资源的最大化变现。伴随城镇化率接近 60%,中国已进入城镇化下半场;城镇化下半场的核心是大都市圈,大都市圈的“血脉”是轨道交通;万科与深铁等轨交龙头合作,是战略布局层面的重要“先手”,积极卡位城镇化下半程的制高点。 A.万科深圳土储进一步充裕,并且业务协同显着。 万科深圳市占率第一, 2015 年底土地储备 222 万平米,目前一级市场拿地的成本和风险太高,此次深铁注资将以公允价格进一步充裕深圳土地储备;此外,万科目前在全国有地铁上盖物业超过 30 个,建筑面积超过 1100 万平米,对操盘地铁上盖项目已有丰富经验,未来业务协同效应显着。此外,不同于现金收购,股份收购有助于进一步绑定双方长期利益,进而保障合作深度。 B.深铁本地土储规模有望更上层楼,未来与万科进一步合作的潜力巨大。 深圳地…… 今日最新研究报告
提示:本网不保证其真实性和客观性,一切有关该股的有效信息,以沪深交易所的公告为准,敬请投资者注意风险。声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
邴禹皎不听那一套,我就晓得,打工的想尽办法控制老板的钱。王石假如你是老板,给你打工的要控制你的钱你舒服吗?政府要是让王石得逞,那我们算什么?万科是你创建不假,可你也拿到不费薪水。2016-06-19 16:45:42
快速回复
- 1 住万科的房子,用万科的物业,持有万科的股票(万科A000002)
- 2 放心吧,以wk为代表,跌破前低是必然的趋势,这一点不难看出,让我们期待下一场盛宴(万科A000002)
- 3 必须采取果断措施制止万科A股价下跌(万科A000002)
- 4 各种降!但内心毫无波澜(万科A000002)
- 5 期待金地万科V型反转,为数不多的优秀企业(万科A000002)
- 6 如果看好地产反转,还是去保利吧!保利起码还是央企,不用担心出事。且保利还有大股东(万科A000002)
- 7 转载自财新网万科折价出让上海七宝万科广场领展基金全面接盘。上海七宝万科广场曾为万(万科A000002)
- 8 哎。昨天抄底的,都赚到了。但是躺平的呢。筹码峰都在在12到14元。前天收盘9.4(万科A000002)
- 9 股票折价交易是利好还是利空? 股票折价交易一般是利空的。股票折价交易一般出现在(万科A000002)
- 10 苏州也跟了
- 新疆天业股吧
- 金健米业股吧
- 永鼎股份股吧
- 中国医药股吧
- 锦龙股份股吧
- 航天晨光股吧
- 云天化股吧
- 中航资本股吧
- 中国银行股吧
- 光大银行股吧
- 深赛格股吧
- 隧道股份股吧
- 国中水务股吧
- 同仁堂股吧
- 西部资源股吧
- 上海贝岭股吧
- 中国宝安股吧
- 中色股份股吧
- 复星医药股吧
- 华丽家族股吧
- 大唐电信股吧
- 葛洲坝股吧
- 中国建筑股吧
- 宇通客车股吧
- 飞乐音响股吧
- 德赛电池股吧
- 中集集团股吧
- 振华科技股吧
- 时代新材股吧
- 招商银行股吧
- 中国高科股吧
- 科达股份股吧
- 抚顺特钢股吧
- 西部矿业股吧
- 中国中铁股吧
- 中国核电股吧
- 青岛双星股吧
- 华东科技股吧
- 华发股份股吧
- 中联重科股吧
- 精达股份股吧
- 东风科技股吧
- 罗牛山股吧
- 京东方A股吧
- 士兰微股吧
- 天坛生物股吧
- 万向钱潮股吧
- 哈药股份股吧
- 四环生物股吧
- 丰原药业股吧
- 中金岭南股吧
- 新五丰股吧
- 新安股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 维维股份股吧
- 苏州高新股吧
- 浙大网新股吧
- 哈投股份股吧
- 中金黄金股吧
- 浦发银行股吧