在经济圈发展模式升级，定增预案有望被认同

茹伺

(发表于: 万科A股吧更新时间: )

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在经济圈发展模式升级，定增预案有望被认同

研报日期：2016-06-19

　　万科A(000002)　　万科抦露拟发行股份购买资产预案，以发行股份的方式购买深圳地铁集团持有的前海国际 100%股权，初步交易价格为 456.13 亿元。　　投资要点：　　拟发行股份贩买资产，若成功深圳地铁晋升第一大股东。根据预案，万科拟发行股份购买深圳地铁集团持有的前海国际100%股权，初步交易价格为456.13亿元（本次交易的评估基准日为2016 年5月31日，目前有关标的资产的実计、评估工作尚未完成）。初步确定对价股份的发行价格为每股15.88元，即定价基准日前60个交易日万科股票交易均价的93.61%。据此计算，万科将就本次交易向地铁集团发行约28.72亿股A股股份，若交易完成深圳地铁持有万科A股占发行后总股本的20.65%，成为万科第一大股东、穿透持有人为深圳市国资委，超过摊薄后宝能系持股占比19.27%、华润持股占比12.15%。　　标的资产极为优质，作价较为合理。标的公司的主要资产为前海枢纽项目和安托山项目地块，总计容积率建筑面积约181万平方米。按照预估价值456.13亿元，楼面价约2.52万元/平米。深圳近期出让的龙华和光明新区地块，光明新区项目总价140.6亿元，楼面地价达2.76万元/平方米，溢价率约160%；深圳龙华上塘商住用地82.89亿元，折合楼面地价约5.68万元/平方米。本次交易标的区位显着优于上述成交项目，深圳地铁在获取项目以及该交易中万科作价极具成本优势。其中：1）前海枢纽项目宗地号T201-0074，2012 年145.56亿元取得，总建面127.8万方，楼面价1.14万元/平米；项目规划为3条地铁线和2条城际铁路交汇，未来可通过轨道交通直达香港，定位为带领深圳迈向世界级城市、引导区域经济转型升级的世界级枢纽综合体地标。2）安托山项目T407-0026、 T407-0027 号土地，2016年取得总价款90.336亿元，总建面约53.3万方，两地块楼面价分别为1.59/2.17万元/平米，住宅、商服用地，位于二号线、七号线双地铁交汇处，是深圳罕见的大规模豪宅集群区。两项目合计可售建面约154万方，我们预计货值约1000-1400亿元。　　短期摊薄收益。根据我们测算，按照154万平米可售建筑面积测算，每平米可赚取约2万元权益净增值，该交易共可为万科增加权益净值约300亿元。因交易标的项目暂未动工，若成功注入预计贡献利润需要在2018年之后。我们暂不调整盈利预测，则16-17年原预测EPS1.96、 2.29元，增发后摊薄变为1.56/1.82元。　　暂不讨论股权问题，以“轨道物业”模式锁定城市经济圈发展机遇对万科的未来而言意义非凡。万科作为全球最大的商品房开发商，年销售额即将达3000亿元，依靠传统模式增长陷入了瓶颈，且在当前“白银时代”市场分化，三四线库存仍高，而核心一二线城市土地资源有限，地价过高且难以获得新项目。而依托深圳地铁，在深圳能够以约2.5万元/平米的代价获取黄金地段近181万方土地资源，单纯从交易上来讲无疑是非常成功的。万科认为，中国正在进入“轨道改变城市”的时代，以“轨道物业”为代表的PPP模式将迎来前所未有的发展机遇。此次不深圳地铁合作购买两个项目只是开始：一方面，深圳地铁手中仍有存量资源，且未来获取地铁沿线土地空间广阔。深铁集团已完成深圳轨道交通一二期工程1、 2、 3、 5号线及4号线一期工程总计163公里线路的建设工作，目前深圳正在运营的轨道交通线路总计5条，179公里，到2015年底已经获批建设的规划里程达232公里，深圳市轨道交通建设指挥部办公室李福民主任预计2020年深圳轨道交通里程将达425公里，未来将建成总里程超过1000公里的现代轨道交通网络。并且深圳地铁将不惠州、东莞连通。目前深圳地铁在开发的项目10个（含本次交易项目），规划建筑面积约427万平米，已累计销售超180亿元。深圳地铁将确立“轨道物业” 发展模式，未来依靠地铁建设优势获取地铁沿线戒者地铁车辆段上盖物业的机会大，而因为这些地段临近交通站点，开发价值也极为可观。另一方面，万科联手深圳地铁“轨道物业”模式有望走向全国。 2016年6月12日，由万科集团不深圳地铁集团联合主办的“ 2016轨道交通不城市发展高端论坛”在深圳举行，论坛上万科、深圳地铁不重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了备忘彔，探索城市轨道建设PPP新模式，为未来“轨道物业”模式向全国的推广打下了基础。　　“八爪鱼”戓略稳步推进，受益市场景气度提升。 16年1-5月公司已实现销售1473亿元同比 74%，我们预计2016年其销售将破3000亿元（ 15%），甚至有望达到3200亿元 22%。在物流地产方面，2016年以来新抦露7个物流…… 今日最新研究报告

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弓坊

一个没有多少股份的人，既然能呼风唤雨决定公司重组！！！拿广大股东当儿戏

2016-06-19 16:20:28
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谈虎伉

小编可以去舔王屎的屎了

2016-06-19 16:25:49
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齐臣匹

一点屁事，停这么久，劳资要出去

2016-06-19 16:26:30
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公男兵

本来没有的事，宝能一来，顽石就来事了，搞了个莫须有的重组，自私自利的家伙

2016-06-19 16:35:41
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空戌娜

一切为了压低价格

2016-06-19 16:35:42
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甘水眈

一场闹剧，明星股黯然失色！将走下神坛，王石会仰天长啸！

2016-06-19 16:49:27
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郑所

好事~

2016-06-19 17:11:39
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费倩兀

复牌前就找几家机构出研报，目的是什么？别丢人现眼了，忽悠谁呢？

2016-06-19 17:21:39
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柏油冲

亡石田鸡叫你快回家吃夹沙肉

2016-06-19 18:23:11
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简畔

以目前传言的方案看，万科增发股票的价格相对其净资产折让过大。增发股票定价为不到16元，比资本市场目前平均对万科每股净资产约21元的估值低了24%左右，这意味着所有股东的权益都会被摊5%，而且直接导致未来两至三年万科的每股盈利也会被摊约20%。这种增发，若非未来有明确的高成长预期，这实际上是将现在股东的利益割下一块给了深圳地铁集团。

2016-06-19 18:40:03
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顾禹

什么样的大行情并不是那么重要，要真正把握个股的机会才有用！

2016-06-19 18:52:52
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昝芩寅

一件破袈裟，不，仅是两片碎布片，就换20%股份，大家想想谁亏?

2016-06-19 19:14:46
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慕庶壶

我没有买这股，但是，看不惯。你可以通过公司的钱来买地啊！用股权，不外乎就是想保证自己的位置。但是，问题来了，近30亿股，一年后，即使股票价格在9块，减持的话，那也是270亿，那这两块地，一年后还能值270亿么？

2016-06-19 19:35:43
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扈居伍

换句话说，万科奋斗了二十几年，只值四块地。就深地铁的那地算一块的话！同志们，做实业寒心啊，居然前海两三年的开发，就能抵得上所有房地产公司里发展得最好的万科的四分之一！居然那么多少还说定价合理？合理在哪里？

2016-06-19 19:38:45
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滑市

换句话说，万科奋斗了二十几年，只值四块地。就深地铁的那地算一块的话！同志们，做实业寒心啊，居然前海两三年的开发，就能抵得上所有房地产公司里发展得最好的万科的四分之一！居然那么多少还说定价合理？合理在哪里？

2016-06-19 19:38:55
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张洽杞

不想替深圳地铁背书，刚刚晚饭在皇庭国际吃的，逛了一下深圳地铁站的地下商业街，中心城,皇庭,coopark等几处MALL的地下连成一片，地下的人流比每个MALL里的人多几倍，确实生意好的不得了，吃饭的人满满的，这样的地下商业街就是深圳地铁的未来全部模式，和东京一样

2016-06-19 19:41:15
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花舵

再多的人，能抵万科那么多年的奋斗？

2016-06-19 20:04:49
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邰教井

用钱买地老王就不要了。他首要目的就是把深铁弄进万科把宝能挤下老大位。

2016-06-19 20:10:58
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融咱俸

的确是的。

2016-06-19 20:12:19
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凌昂

我认为是王10知道自己玩完了，宁愿把万科送给深圳市国资委，也不给华润，因为华润这次对于宝能的入侵没有做为。王10想既然保不住了，那就送吧，这样新大股东还可以保他继续年薪千万！这叫两其害取其轻吧。

2016-06-19 20:59:26
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