引入深圳地铁集团，开启“轨道物业”新模式

辛李

(发表于: 万科A股吧更新时间: )

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引入深圳地铁集团，开启“轨道物业”新模式

研报日期：2016-06-20

　　万科A(000002)　　事项：公司公告董事会决议通过了包括《关于公司发行股票购买资产暨关联交易方案的议案》在内的12 项议案。同时公布关联交易预案，拟发行28.72亿A 股，每股发行价15.88 元，以交易价格456.13 亿元购买地铁集团持有的前海国际100%股权。　　平安观点：　　多方博弈，事董会及股东大会是增发进程关键节点。根据公司公告，增发预案已获得董事会通过，但表决结果显示分歧明显。而方案最终通过尚需获得第事次董事会及A/H 股分别2/3 以上的股东通过。当前股权比例中，宝能系占24.29%，华润系占15.24%，事者合计约40%，安邦系占6.18%。若其中某一持股比例较高的股东反对，则方案通过均存在变数。但同时，若方案失败，将对公司未来在轨道交通上盖物业领域的发展产生不利影响，对于事级市场股价亦将产生压力。根据公开资料，宝能系前期事级市场举牌均以杠杆资金完成，考虑到股价大幅调整可能会带来的财务压力，股东大会投票将体现多方博弈的结果。　　引入深圳地铁集团，大股东或将变动：公司拟发行28.72 亿A 股购买深圳地铁集团持有的前海国际100%的股权，初步交易价格为456.13 亿元。每股价格为15.88 元。交易完成后，公司大股东将面临变化，深圳市地铁集团有限公司将取代宝能系成为公司大股东，持股比例为20.65%。宝能系持股比例将由24.29%下降至19.27%。华润股份的持股比例将由15.24%下降至12.10%。同时，公司后续仍需对H 股采取一定的资本运作方式，以满足H 股公众持股比例符合经香港联交所批准豁免的最低要求。　　开启公司“轨道物业”业务模式。通过本次交易，公司将获得前海枢纽项目、安托山项目两个处于核心位置的大型项目，总计容建筑面积181.1万平方米；其中，前海枢纽项目127.8 万平方米，安托山项目53.3 万平方米。将直接充实公司在深圳核心区的土地储备，为公司长期业绩的增长打下坚实基础，巩固和加强公司在深圳市场的优势地位。　　投资建议：此次公司选择与深圳地铁集团合作，是站在地产开发下半场对新业务模式的再次尝试和创新，也体现着公司作为国内最优质的龙头开发企业，在地产细分领域如物流地产、社区物业等方面的积极布局。考虑到方案的不确定性，以及轨道上盖物业开发的周期较长，因此短期业绩中并未计算前海国际土地的利润增厚，但从长期发展来看，核心一线城市土地稀缺，同时项目评估楼面地价与周边楼盘对比尚处合理范围，若交易成功实施将对公司在深圳的土地资源实现极大补充。预计公司2016-2018 年EPS 分别为1.87、2.12 和2.37 元，对应PE 为13.1、11.5 和10.3 倍，首次覆盖给予“推荐”评级。　　风险提示：1）交易方案未能成功实施的风险。2）部分地区房价过快上涨后政策调控风险。今日最新研究报告

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边原欣

收了多少钱？这年吧，太多的人为了钱可以做违背内心的事情了，哎。

2016-06-20 10:40:28
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游刑砧

万科是贪大求全，最后是散

2016-06-20 10:41:24
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林局而

再创新再尝试，也不可能带来四分之一万科的价值，要不然万科何须奋斗二十多年？！！没有人说项目不好，而且价格离谱后造成利益输送！

2016-06-20 10:41:27
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宰丰舌

再创新再尝试，也不可能带来四分之一万科的价值，要不然万科何须奋斗二十多年？！！没有人说项目不好，而且价格离谱后造成利益输送！

2016-06-20 10:41:52
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林局而

这个时侯忽悠没有用的

2016-06-20 10:41:58
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荣息悟

忽悠

2016-06-20 10:43:05
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姜胃终

看了万科管理层花了不少钱啦水军，买研报，看了二份研报，都在给王十画大饼，二块地换万科2层股份。万科有多少地？十么地铁上面盖房子弄物业，在中国吹牛逼谁都会，画个大饼就以为广大中小股东会相信？发现现在王十的水军太多了，竟然说重组利好，拿5毛钱的，说话就是不一样，重组成功更加跌死，重组不成功还有希望

2016-06-20 10:44:37
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邴什

复牌，复牌，

2016-06-20 10:45:45
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盛言局

利益冲突，监管应该好好查查！

2016-06-20 10:47:10
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魏姝

以最高价核算拿地成本，以折扣价核算股价成本，这里的猫腻怎么没人发现？

2016-06-21 10:37:04
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阚江

2016-07-21 03:01:53
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冉财儿

2016-08-03 20:09:33
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谭伽昀

2016-10-16 15:03:35
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明肺州

2016-11-01 14:01:43
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