研报日期：2015-11-09

　　万科A(000002)　　一、事件概述　　公司10 月实现销售面积187.4 万方，同比+8.9%，环比-1.7%。销售金额236.5亿元，同比+7.1%，环比-1.7%。2015 年1-10 月份公司累计实现销售面积1627.3 万平方米，同比+11.9%，销售金额2041.2 亿元，同比+19.3%。　　二、分析与判断　　销售突破2000 亿元，四季度增长持续1-10 月公司销售2041.2 亿元，同比+19.3%。值得关注的是，虽然2014 年同期基数较高，但是10 月依然出现正增长（+7.1%）。在三季度新的信贷政策宽松的背景下，我们持续看好主要城市11、12 月份的销售，预计公司全年销售大概率超过2500 亿元。10 月销售均价12620 元/平米，同比+8.9%，环比-4.8%。1-10 月销售均价12543 元/平米，同比+6.6%。在目前核心城市房价持续上行的背景下，我们看好公司未来销售均价持续增长，公司地产开发业务毛利率下行的趋势有望得到延缓。　　公司布局20 新项目，投资态度转向积极　　9 月公司新增加拟开发项目19 个，物流项目1 个，公司投资态度转向积极。从10 月拿地面积/销售面积（168.6%）以及拿地金额/销售金额（57%）两个指标看，均创下2014 年以来新高。我们认为公司连续6 个月销售金额保持在200 亿元以上，是投资态度转向积极的主要原因。随着后续销售持续增长，我们预计公司拿地还将持续积极。从公司新增项目位置看，侧重于一二线核心城市布局，未来去化有保证。　　公司在杭州新增物流项目，目前已在7 个城市布局物流项目。10 月万科链家生活馆在北京开业，家装业务在北京落地，我们认为公司进入存量房服务业，较地产开发业务看前景更为广阔。公司向地产开发细分领域（物流地产）和存量房服务业（家装业务）的转型方向正确，难度较低，有利于发挥现有优势，有望成为未来新的利润增长点。　　三、盈利预测与投资建议　　我们认为公司11 月、12 月销售将会持续增长，全年销售大概率突破2500 亿元。销售均价有望持续增长，毛利率下滑势头或会有所延缓。公司持续布局物流项目，家装业务在北京落地，反响较好。同时，公司百亿回购额度尚有98.4 亿元，回购价格为不高于13.2 元/股，就目前股价看，具有较强的安全边际。预计公司2015 年-2017 年公司EPS 分别为1.68/1.93/2.22 元，维持“强烈推荐”投资评级。　　四、风险提示：　　销售数据不及预期；新业务推进不及预期。 今日最新研究报告

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