宝能系后院起火，销售力、资金链和管控力全线坍塌。人们最关心的不是宝能地产能撑多久，而是控制万科的动机，是发展一个“接盘侠”?还是资本运作“空手道”?　　据新浪乐居报道，宝能系后院起火，销售力、资金链和管控力全线坍塌。人们最关心的不是宝能地产能撑多久，而是控制万科的动机，是发展一个“接盘侠”?还是资本运作“空手道”?姚老板的想法至关重要，可他会说吗?　　尽管出镜的是风格激进的前海人寿、资金来源讳莫如深的钜盛华，举牌万科幕后那只手，眼睛雪亮的群众看得真切——宝能系。　　热衷制造“地王”，也曾放言“5年40个城市综合体”，“山寨版万达”宝能在地产圈小有名气。　　销售力、资金链和管控力全线坍陷，后院起火或是宝能地产一心上位全球第一大房地产发展商大股东、乃至谋求这家千亿房企控制权的真实背景。　　或许是日租，百亿抢筹的皮袍固然华丽，对其地产烂摊子而言然并卵。其反差之强烈，更反映出：上门抢亲的姚老板资本玩家的习性，根本无意经营实业，既无心思，也缺能力。　　楼市不相信“大跃进”!　　地产财富会调查发现，宝能地产现在全靠“借新债还旧账”续命：旗下一干项目或停工或事实停工，背后是销售停滞无力回天;从集团到区域公司中高层人事持续密集震荡，背后是内部管控全线失守。　　销售力坍陷：业绩连年下滑，项目大面积停工　　“高价拿劣地——资金链紧绷——销售不佳——项目停工”，深陷恶性循环的宝能地产已无力自救。　　首先通过一个案例看看宝能地产的实际销售能力。　　沈阳水岸康城是宝能地产内部确立的北方战略支点项目。　　项目位于沈阳于洪区平罗新城，以其偏远、配套不足入选当地“跑偏项目”top10。占地40万，规划建筑面积70万。2012年拿地，于2013年9月18日正式开盘，截止到2015年6月30日销售面积不到13万，其中2015年上半年卖了873。　　这正是宝能地产销售力的缩影。　　财报显示，2015年上半年，宝能地产全部16个在售项目销售业绩不到30万，签约金额22.7亿元，实际回款2.22亿元。同期，其财务费用为3.45亿元。也就是说，2015年上半年宝能卖房拿回来的钱，连归还融资利息都不够。　　2012年以来的财务数据显示，宝能地产销售收入呈现连年下滑的趋势：2014年、2013年和2012年的销售收入分别为8.37亿元、10.80亿元、21.58亿元。　　截止到2015年6月30日，宝能地产2013年9月以后开盘的12个项目，合计1153.8万平方米的规划建筑面积，累计销售90.2万平方米。按照这样的进度，需要至少150个月才能去化清盘。　　宝能地产2014 年度的存货周转率和总资产周转率为 0.03 和 0.02，均为行业平均水平1/10左右，这两个指标反映了宝能地产较低的资产周转能力，也是其销售乏力的佐证。　　销售与工程进度互为表里。如影随行的是工程停缓建，统称“停工”。　　据了解，上海、广州、大连等8个城市多个在建项目均已停工或即将停工，最长停工时间已接近一年，停工项目总面积已达832.5万平方米，占在建项目总面积的22.8%。　　资金链坍陷：经营、投资现金流全线赤字，全靠融资支撑　　销售停滞，存货高企，宝能地产资金链已经绷到极限。作为宝能系事实上的支柱，宝能地产已经陷入极度危险的境地。　　一方面，手里拿着260亿元的存货，主要包括土地、已建未售商品房;另一方面是扣除57亿元预收账款(未确认收入的商品房预售款)的约340亿元总负债， 其中长期借款高达157亿元。　　截至2014年底，宝能地产在建项目接近40个，预计投资总额超过850亿元，实际已完成投资218亿元，资金缺口超过600亿元。　　资金有缺口不可怕，只要有钱过桥，销售得力，回款及时，管控得当。国内房地产开发玩儿的就是资金。“七个盖八口锅”的把戏，通常都会耍得很有看头。但宝能地产总能做到与众不同。　　现金流最能反映真实的资金状况。2012年至今，宝能地产的经营现金流和投资现金流全部为负，完全靠大量的融资支撑，累计筹资超过220亿元。　　2015年上半年宝能地产财报中，货币资金(主要是现金、存款及各种现金等价物)在总资产中的占比是3.13%，同期经营现金流出现7.43亿元缺口，净亏3.15亿元。　　同期宝能地产取得借款73亿元，其中的53亿元用于偿还之前的债务本金，8亿元用于偿还债务利息。当年10月宝能地产试图通过发行公司债募集30亿元，“偿还金融机构借款”依然是募集资金主要使用方向。　　宝能地产连年赤字的现金流量表，估计能拿下行业之最。　　管控力坍陷：拿地战略不当，产品策略犯错，人事激烈震荡　　问题出在2012年到2014年大规模扩张过程中，大肆举债，从拿地决策、产品策略直至管理执行全方位出错，终于落入如今无力回天的田地。　　在这期间，宝能地产出走一线城市深圳。目前其开发项目已经布局20多个城市，二三线城市成为主战场。按照项目规划建筑面积计算，宝能地产的一线、二线、三线城市项目占比分别为18%、50%、32%。　　拿地偏好“打新城靠高铁”，则进一步强化了宝能地产的战略失误。　　宝能地产一位不愿透露姓名的高管说，“2013至2014年宝能集团主要在城市新区、高铁站边上拿地。这些地并不是很理想，周围环境较差，没有配套，甚至有些地方还是村落。芜湖、沈阳、肇庆、云浮的地块简直可以用惨不忍睹来形容。”　　生搬硬套万达广场商业模式导致产品硬伤。很多新进城市的综合体项目由于所在区域偏远，环境尚不成熟，商业运营遇到挑战。与万达广场开业即可实现100%入驻率相比，宝能仅能实现60%，其中超过三分之一的物业目前入驻低于50%，处于亏损之中。　　压垮宝能地产的最后一根稻草，来自于跨区域开发新手的内部管控。　　合肥宝能城“销售造假事件”具有典型意义。　　2014年10月18日，在拿地中击退真正地标专业户的合肥宝能城正式开盘，当日对外宣称实现了15亿元销售额。有意思的是，宝能地产5年前的奠基项目深圳太古城开盘当日也是录得15亿元销售额。　　然而，宝能地产出具的报表显示，2014年合肥宝能城销售面积17.87万，签约销售金额13.1亿元。　　后经媒体曝光宝能地产内部文件得知，合肥宝能城存在严重管理问题：“成本浪费、销售折扣过大导致少卖金额约85.53万元。电商合同返还资金约78.5万元未追回，还因资源浪费导致无效成本约39.86万元流失。还有销售作假，为完成指标虚增认购金5000多万元。”　　事发后，合肥公司总经理和营销副总双双离职。而项目困境并未解除，2015年上半年，销售面积7.26万，签约金额5.67亿元。　　类似情形还出现在沈阳、天津城市公司。事件进一步发酵，集团层面同期出现人事震荡。公开信息显示，过去一年内有超过11名高管离职，其中绝大多数曾任职宝能集团副总裁。　　至此，不仅仅宣告宝能地产为期一年的北方战略全面破产，也拖累了宝能品牌的全面沦陷。　　链接+　　位于深圳南山区大学城片区，一个名为“宝能城”的住宅项目正如火如荼地建设中，似乎踏准了深圳楼市的脉搏，11月20日该项目开盘备案价6.4万/ 平米，实际均价6.9万元/平米。据网易财经的深度调查，这个宝能地产寄予厚望的项目已变得疑云重重，其背后更有可能涉及开发商做局拿地的不法行径。　　据 网易财经的披露，该项目地块原系大连籍商人陈谷嘉经营奶牛场的畜牧用地，其间因城市规划原因，其中有15万平方米土地转为商品房开发用地，价值飙升。但通 过三次债务纠纷"造就"的司法拍卖，让该宗地块的使用权一步步被宝能控股的关联公司获得。而其中最为关键的第三次拍卖，让拥有该地块的溥和实业股权，全部 被宝能收入囊中，成为宝能控股的深业物流大旗下的全资子公司。　　据陈谷嘉透露，在经过前两次司法拍卖后，包括星河地产老板黄楚龙等人在内，均主动与他谈过自己所控制的和信吉实业所持有的溥和实业剩余50%股权的收购事宜。　　真正让陈谷嘉动心的，是深圳时代昆仑公司董事长周达的到访。时代昆仑以中介身份出场，代表国企中海地产与陈谷嘉的和信吉实业签署了《深圳市南山区西丽塘朗地区土地项目合作协议》(下称"合作协议")和《补充协议》。　　据 陈谷嘉经回忆，时代昆仑作为中介帮我们把这个项目卖出去。他说找了中海地产，老总姓范，当时谈判挺周折，合同改了一稿又一稿，前后折腾了好几个月。最后准 备签约了，2009年春节前，结果取消了。最为蹊跷的是，整个谈判进程中，陈提出要见见中海地产的范总，但这位“范总”自始至终没有出现。这也是他后来怀 疑整个事件是个骗局的原因。　　据《合作协议》和《补充协议》显示，和信吉实业和时代昆仑联合中海地产或同等资质企业，对协议中的塘朗土地项目 进行开发。除此之外，还有两笔借款。其中，2008年1月26日时代昆仑曾借给和信吉实业1500万元周转资金，年息为10%，期限为2个月。4月25 日，时代昆仑再次以同样的年息和期限借给和信吉实业420万元。两次借款金额总计1920万元。　　陈谷嘉告诉记者上述借款，实际上是时代昆仑付给自己的"诚意金"。　　不过，《合作协议》和《补充协议》有一条决定事件后续走向的规定，如果和信吉实业未能在2008年6月30日前完成获取溥和实业另外50%股权的协议要求，则应向时代昆仑还清已付定金和借款。　　果然，和信吉实业未能在规定时间完成上述协议要求，之前的诚意金便成了借款。2008年11月19日，时代昆仑将陈谷嘉与和信吉实业告上法庭，要求偿还借款并赔付利息。　　这时候，星河地产老板黄楚龙出现了。“他答应借给我2000万元，但最后到了约定的时间他却没有出现，这钱也没借成。"陈谷嘉回忆道。　　2009年5月22日，和信吉实业持有的溥和实业50%股权也进入司法拍卖程序。深圳市福田区人民法院委托深圳市高丰资产评估对该笔股权价值进行评估。有意思的是，报告对土地价值评估时，将容积率设定为1.0进行测算，建议拍卖保留价为1932万元。　　深业物流以优先受让人身份，以3.5亿元的成交价再次竞得溥和实业的另外50%股权。至此，溥和实业的深圳西丽15万平方米住宅用地，正式被宝能地产收入囊中。　　2012年8月，陈谷嘉与宝能地产掌舵人姚建辉第二次见面，姚提及未能借给陈谷嘉2000万元的星河地产董事长黄楚龙，参与了2009年5月22日溥和实业50%股权的竞拍。　　“最后就黄楚龙在那里举牌。如果没有黄楚龙，这个项目我5000万元拿走了。因为黄楚龙出来掺和，我多付了三个亿。”姚建辉向陈谷嘉如此抱怨。陈谷嘉当时的第一反应是，感觉掉入了时代昆仑与宝能联手做的局中。　　回溯本事件的肇端，时代昆仑所言受中海地产范总所托与陈谷嘉洽谈塘朗土地项目合作成为最大的疑点。记者第一时间与中海地产相关部门取得 了联系，该部门负责人告知近年来中海地产从未洽谈过塘朗土地项目合作事宜，中海地产投资决策部门更没有一位范姓人士。那么，时代昆仑所言的代表中海地产与 陈谷嘉洽商合作便无从谈起，而以中海地产名义与和信吉实业签署的塘朗土地项目合作的相关法律文书，更存在欺诈行为。至此，整个事件的脉络便清晰呈现，时代昆仑假以中海地产之名与陈谷嘉洽商并签订合同，合同中的借款协议这一关键性约束条款令上述的司法拍卖成为可能，也让宝能系将塘朗土地股权收入囊中的步步谋算成为现实。半年以来，在"万宝之争"中一路高举高打，最终成为万科第一大股东的“野蛮人“宝能系，在地产界的彪悍行径，与其在资本市场上作风如出一辙，宝能系的“能量”，正是通过这种层层做局的强取豪夺的方式，暴露无遗。(网易房产)

声明：如本站内容不慎侵犯了您的权益，请联系邮箱：wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。