资产重组中的中航地产，一颗冉冉升起的璀璨明星

边玟盒

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资产重组中的中航地产，一颗冉冉升起的璀璨明星

中航地产正在进行着重大资产重组，其主要业务行将发生革命性的变化，由主要为周期型的房地产开发业务转变为以快速增长型的物业管理为主并以资产隐蔽型的持有性商业物业为辅的业务模式，一方面剥离了亏损的房地产开发业务而带来了盈利的增加，避免了公司业绩的波动和不确定性，另一方面是主要业务模式的转型，特别是重点发展快速增长型的业务模式，其价值理应得到更高的市场估值。中航地产主要涵盖三个业务块，根据资产重组报告书和年季度报告，重组后的各业务价值毛估估测算如下：第一部分周期型的房地产开发业务。其主要位于二、三、四线城市，市场供过于求，年年亏损，严重拖累公司整体业绩，正在进行的重大资产重组就是将这部分业务出售给保利地产，价值约23亿，经批准后将由保利地产以现金方式支付。第二部分是资产隐蔽型的持有性商业物业，建筑面积逾100万平房米，账面值逾80亿元人民币，经测算扣除负债后净账面值约20亿元人民币。这些商业物业位于城市核心路段，为当地稀缺资源。其中在深圳和上海分别有建筑面积7.5万平方米和9.3万平方米的写字楼、商铺、酒店物业资产，账面值仅28.7亿元人民币，考虑到近年来一线城市物业的大幅升值，简单按每平方米3.5万元人民币的保守估计，其价值约58.8亿元人民币，比帐面值高出约30亿元人民币，在不考虑其它城市持有性商业物业增值的情况下，保守估计中航地产持有性商业物业估值至少在50亿元人民币以上，即初始的净账面值20亿和增值的至少30亿元人民币之和。从收益方面看，预计自2017年起，年租金收益在5亿元人民币以上，净利润约2.5亿元人民币，若按市盈率20倍来简单考察，50亿元人民币的估值看起来不贵。第三部分是高速增长型的物业管理业务，其年复合增长率约在30%，预计2017年营业收入在25~30亿元人民币，净利润1~1.5亿元人民币。参考港股物管公司的市盈率约35倍，A股公司估值通常高于港股同类公司，按50倍市盈率简单测算，中航物业估值约为50亿元人民币。特别说说全国十大物管公司之一的中航物业。2016年上半年，中航物业营业收入约10亿元人民币，管理物业面积约4300万平方米。营业收入和去年在香港上市的中海物业相近，但物业面积仅约为中海的一半。值的注意的是，中海物业管理的主要是由其母公司开发的住宅物业；而中航管理的物业以高端机构物业为主，不依赖于母公司的房地产开发业务，发展拓展空间尤为广阔。预计到2020年，机构类物业市场空间将达3000亿元人民币，中航即使占有一个较小的比例，比如说5%，其年营业收入也有150亿元人民币，按4%净利润率简单测算也将会有6亿元人民币的年纯利。考虑到这部分业务的巨大成长空间和中航物业突出的管理能力和品牌优势，当前给以50亿元人民币的估值看起来不贵。合并这三部分业务，总估值将为123亿元人民币，按总股本6.7亿计，中航地产每股内在价值约18.3元。以上估值没有考虑即将出售的正章干洗可能带来的收益，也没有考虑到未来大股东可能进行的优质资产注入预期。结论：中航地产正在发生脱胎换骨的变化，其合理内在价值至少约18元，而现价仅约11元，有较大的升值空间。作为投资者，没有理由不买入，并坚定持有，直至其价格反映其内在价值，更何况其内在价值正在持续稳健地提升之中。

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