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中航地产资产重组 转变原有开发模式
12月2日,保利地产与中航地产及其下属企业共同签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议的补充协议》,保利地产与中航地产的收购事宜终于拍板。现在中航地产正在进行着资产重组,因而中航地产主要业务也随之作出改变。由主要为周期型的房地产开发业务,转变为以快速增长型的物业管理为主,并以资产隐蔽型的持有性商业物业为辅的业务模式。 中航地产主要涵盖三个业务块,根据资产重组报告书和年季度报告,重组后的各业务价值毛估估测算如下: 第一部分周期型的房地产开发业务。其主要位于二、三、四线城市,市场供过于求,年年亏损,严重拖累公司整体业绩,正在进行的重大资产重组就是将这部分业务出售给保利地产,价值约23亿,经批准后将由保利地产以现金方式支付。 第二部分高速增长型的物业管理业务,其年复合增长率约在30%,预计2017年营业收入在25~30亿元人民币,净利润1~1.5亿元人民币。参考港股物管公司的市盈率约35倍,A股公司估值通常高于港股同类公司,按50倍市盈率简单测算,中航物业估值约为50亿元人民币。 第三部分是是资产隐蔽型的持有性商业物业,建筑面积逾100万平房米,账面值逾80亿元人民币,经测算扣除负债后净账面值约20亿元人民币。这些商业物业位于城市核心路段,为当地稀缺资源。其中在深圳和上海分别有建筑面积7.5万平方米和9.3万平方米的写字楼、商铺、酒店物业资产,账面值仅28.7亿元人民币,考虑到近年来一线城市物业的大幅升值,简单按每平方米3.5万元人民币的保守估计,其价值约58.8亿元人民币,比帐面值高出约30亿元人民币,在不考虑其它城市持有性商业物业增值的情况下,保守估计中航地产持有性商业物业估值至少在50亿元人民币以上,即初始的净账面值20亿和增值的至少30亿元人民币之和。从收益方面看,预计自2017年起,年租金收益在5亿元人民币以上,净利润约2.5亿元人民币,若按市盈率20倍来简单考察,50亿元人民币的估值看起来不贵。 合并这三部分业务,总估值将为123亿元人民币,按总股本6.7亿计,中航地产每股内在价值约18.3元。由此看见,中航地产内在价值正在持续稳健地提升之中,可谓生机勃勃。
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龚查戊2017-01-17 09:37:09
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