稀缺商务地产投资标的，资产价值严重被低估

劳之咨

(发表于: 金融街股吧更新时间: )

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稀缺商务地产投资标的，资产价值严重被低估

研报日期：2016-07-29

　　金融街(000402)　　投资要点：　　上半年销售高增长，全年业绩将重回上升通道，持有物业贡献稳定利润。公司预计上半年归母净利润约6.9 亿元同比-20%，考虑到上年同期有金融街中心改扩建项目竣工，计入投资性房地产，产生公允价值变动收益11.75 亿元（税前），本期无，因而项目结算和出租收入产生的利润仍有增长。我们认为2016 年公司可结算资源丰富、租金收入上升，全年利润将保持一定增长。全年销售预计240-250 亿元，同比增60%-67%，主要为长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目，预计上半年实现销售130 亿元，同比增107%。自持优质物业稀缺性及优越地理位置使其保持高出租率及高租金水平，为公司贡献稳定增长的现金流和利润，现有京津等核心区位持有物业建面62 万方，含经营性物业合计自持达82.5万方。15 年物业租赁营收9.3 亿元/毛利8.5 亿元同比 33%/ 35%，占收入/总毛利的6%/18%，同比提高3/9 个百分点。不断优化客户/业态结构、增加增值服务，租金和营收因此增长，未来将继续增持黄金地段优质物业为稳定租金收入奠基。　　提早布局，避免高价抢地，开发资源充足，有潜力持续高分红。经历14、15 年大规模补充土地储备后，上半年仅已知公司在重庆获取一个项目，建面23.7 万方土地/地价5.57 亿元、楼面价2354 元/平米，此外未见在京沪深、南京、合肥等过热的市场抢地，深耕一线京沪穗和巩固天津、重庆和惠州这几个早年布局的城市。可结算项目储备约940 万方，一线城市占比43%，布局时点早于房价大涨之前，充分受益。2015 年大幅提高分红比率，含税分红11.96 亿元是归母净利润的53%，而2013-2014 年仅为26.2%、25.5%；15 年每股派现0.4 元，按现价计算股息率仍有3.8%。源于公司良好的现金流，我们预计公司仍将保持具吸引力的分红水平。　　资产价值高折价，特别是自持物业严重被低估。公司以公允价值计量的投资性房地产在2015 年末账面值176.4 亿元，按82.5 万方自持物业计算，平均价值2.14 万元/平米。持有物业中北京共52.9 万方，且大部分位于金融街核心区位，即使按照5 万元/平米估算，其价值264 亿元也高于当前账面值。我们估算公司RNAV21.2元/股（其中投资性物业按公司公允价估算，存在低估），目前股价折价近5 成，股价具备极高的安全垫。　　我们看好低利率时代公司在核心城市稀缺地段商务地产的历史发展机遇，预期未来也将得到大股东和安邦的双重支持，且它们仍有增持可能。其高分红也将吸引长期资金流入，公司是沪深两市极为稀缺的商务地产投资标的。预测16-18EPS0.92/1.08/1.29 元，对应PE11/10/8 倍，6 个月目标价12.8 元，再次“推荐”。　　风险提示：经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期，宏观经济下行影响商务楼需求，结算周期影响业绩的风险。今日最新研究报告

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松彤贩

是不是要跌的趋势

2016-07-29 11:19:29
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姚抑抒

好戏开始了。

2016-07-29 11:32:17
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元峙沐

拉高出货

2016-07-29 12:06:21
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孟俊卒

喜欢短线的朋友欢迎回访一同交流

2016-07-29 12:37:36
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邴柴

下午涨不停。中期目标26元。长线：42元。

2016-07-29 12:47:54
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湛康

全是水军。叼毛

2016-07-29 15:40:23
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成阜周

这消息都出了，今天谁再买才是蠢

2016-07-29 16:18:56
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邬和仰

自个算：82.5万除以29.9亿=0.00028,换句话说100股有0.03平米，不含未建成的物业。按10万每平米计算，折100股=3000元。

2016-07-29 20:19:38
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席吏弟

这帮GRD,都是骗我们散户的，没一个好家伙，包括证JH.

2016-07-29 21:48:24
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干亮耘

就是再出研报，我也不会再减仓了，已经把9元多加仓的减持了，下来再买

2016-07-29 22:41:41
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终束怕

贵州贵阳网友发表于 2016-07-29 20:19:38自个算：82.5万除以29.9亿=0.00028,换句话说100股有0.03平米，不含未建成的物业。按10万每平米计算，折100股=3000元。 3000打个五折好不？1500除以100股。每股15元。你数学体育老师教的哇？现在才10.40元哈。你的计算不全面就有有误导人的地方。反正我持股时间快3年了，看的潮涨潮落的，发型不乱。除权下来5元不到的成本，买价低，也没有打算高抛低吸，就等分红吧。

2016-07-29 22:52:06
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程烟

这种算法与10，40元有关吗？与你的N元成本有关吗？哈哈！！！

2016-07-30 12:52:19
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通第耕

无论是炒股还是其他理财方式，首先就是知识，你懂了才能去做，博傻的心态要不得。指望靠着消息不劳而获或者哪位大神帮你赚钱的心态是万万不能有的。兵法有云一“工欲善其事，必先利其器”，有效的武装自己，才能多一份胜算！

2016-07-30 15:42:01
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凤胖侯

炒股是不是炒预期？等涨起来以后再买是不是有些晚了？邹鹰农牧（002477）上半年预期业绩同比增长8630.23-8728.31，现在股价仍在底部呢!

2016-07-30 16:05:28
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乌升唱

2016-08-13 05:51:13
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郦峻

2016-08-18 17:43:34
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牛秤牛

2016-10-14 01:36:38
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向柁坡

股市上唯一能够赚钱的方法就是长期持有好股票。记住我的话，期间可以做T，但是不要忘记你是想长期投资。

2017-04-12 19:20:46
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暴布西

鸡飞蛋打

2017-04-16 21:47:21
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容旁

主力：看到很多散户看空了，差不多可以了

2017-04-19 16:27:27
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