因为看的很快，所以并不是很仔细，就简单谈下印象最深的三点吧

1.首先还是来谈谈我最看重的自持物业营收，在一二线全面限售的年代，这可是能够活过寒冬的保命法宝。先看下数据

2016年度，自持物业的总毛利增长为25%，感觉似乎不高。但其实这是建立在新近加入自持物业的几个项目出租率都很低的情况下，其实就是以租金上涨带来的毛利，很金贵的。因为租金一旦涨上去，想降下来就比较难了。这里还有一个问题，就是经营性物业在下半年毛利出现了14%的下降，究其原因是金融街公寓转为自持物业后，原来算成经营物业的收入变成了出租收入，所以导致经营物业毛利下降。这也从一个侧面说明金融街公寓改写字楼的暴力，自持物业评估金融街公寓的物业价值高达9.1万，甚至大大超过了金融街中心的6万8，不是乱写。

2.16年四季报营收和利润大增的原因和分析

四季度计入了近114亿收入，和20亿的净利润。占全年净利润的71.4%。但我们仔细分析就可以发现，这20亿净利润里有14亿的非经常性损益，也就是公允值变动导致的。这里新计入的上海的海伦中心，金融大厦等贡献了大概9亿，另一半则来自原有物业升值的25亿公允值带来5亿净利润。而剩下的6亿卖房利润里，有4-5亿是来自上海两个项目。其他来自广州两个小项目。我的结论是北京三个主力项目 长安中心已经清盘，但有12万已售未结算面积，单价在4万每平，货值约50亿，公园懿苑（50%权益）有20万地上面积未结算，已售8万平米左右，单价近5万，已售未结算货值40亿，总货值近100亿。融亦中心已清盘，已售未结算4万平米，均价4万，16亿货值。这几个大头我准备留到今年结算了。其他的天津融汇，诺丁山都未结算。但都是小头。结论就是17年即使不销售，可结算资源也足够今年用了。

3为何分红4毛

16年末133亿现金，每股经营现金流5.7，为什么不大额分红。扣除预收款后的资产负债率55%，已经是14年以来的最低点了。今年3月又发了30亿的低息中期票据，为什么不提高分红，而是保持和去年一样的4毛？我想这里面，安邦的态度起了决定性作用。为什么安邦不要高分红了呢?我还没想明白，因为在万能险被废掉的现在，安邦急需现金补血呀？但安邦却没有这么做，是因为安邦为了政治原因保持低调，还是安邦希望保留大量现金要做什么事我就没法判断了。大家自己想吧。

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