研报日期：2016-10-28

　　金融街(000402)　　公司公告 2016 年三季报，1-9 月实现营收 84.65 亿元同比 13.20%，归母净利润8.04 亿元同比-20.68%。 EPS0.27 元-20.59%，ROE 3.15%同比降低 1.03 个百分点。　　销售超预期增长，创历史新高。 1-9 月实现销售签约额约 232 亿元，同比增长 185%，其中商务地产 103 亿元、住宅地产 129 亿元，同比分别增 131%、 156%。 前三季度销售额已经超过去年全年的 150亿元以及2011年公司230亿元的历史最高水平。我们此前预计全年目标 240-250 亿元完成无疑，同比增 60%-67%。 公司项目主要位于京沪穗津渝等市场，很好的把握住市场窗口，全年有北京长安中心、天津南开中心、上海静安&海伦、广州、惠州等项目，可售和可结算资源充足。　　项目结算集中于 4 季度，增长无忧。 1-9 月实现营收 84.65 亿元 13.20%，归母净利润 8.04 亿元同比-20.68%，扣非净利润 7.28 亿元同比大增 1097%。增收不增利的原因：1）上年同期金融街中心改扩建项目竣工产生公允价值变动收益 11.75 亿元（税前），本期无；2）今年项目集中在四季度结算。实际上，公司房地产开发毛利率较去年同期有所提高；自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平，综合毛利率同比提高 8 个百分点至 37.8%。自持物业（酒店，写字楼及商业板块）开业项目实现营收 12.9 亿元，同比增 34%；息税前利润 8.1 亿元，同比增长 65%；息税前利润率 62%同比提高 12 pc。　　财务稳健，大幅提升直接融资降低融资成本。 资产负债率 74%，剔除预收款资产负债率 57%，净负债率 144%较 15 年底降低 18 个百分点；货币资产 123 亿元，超过短债 52.5 亿元，短期偿债能力强；期末预收款 196.2 亿元，锁定全年结算业绩并有余。 加强多样化直接融资，已发行 3 期私募债（5 年期）募资 50 亿元，利率分别低至 3.83%/3.80%/3.85%；10 月 14 日发行规模为 25 亿元的公募债（5亿元 5 年期利率 2.90%、 20 亿元 7 年期利率为 3.20%），很好的把握住调控窗口。近期计划新增不超 100 亿元的债务融资额度专项用于提前归还金融机构贷款，公开发行不超过 64 亿元中期票据，最大 70 亿元的资产支持证券。　　940 万方可结算资源一线占比 43%，拿地时间节奏和区域布局上把握精准，充分彰显了龙头商务地产商的敏锐与专业，业绩重拾升势、稳定的自持物业现金流使得公司有能力保持较高分红，按 15 年的分红当前股息率近 3.6%。 10 年期国债利率跌破 3%，中短期内固定收益回报难以上行，其投资价值仍将得到长期资金青睐。公司是沪深两市回报稳定的稀缺商务地产投资标的，且目前股价折价 5 成提供高安全垫，RNAV21.2 元/股（其中投资性物业按公司公允价估算，存低估）。 安邦已增持至 29.98%，大股东及一致行动人持股 32.12%，不排除继续增持（大股东2015.07-2016.01 增持 2%，现可再增持 2%） ，预期未来将得到大股东及安邦双重支持。预测 16-18 EPS0.92/1.08/1.29 元，对应 PE12/10/9 倍。 再次“推荐”。　　风险提示：经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期，宏观经济下行影响商务楼需求，结算周期影响业绩的风险。 今日最新研究报告

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