研报日期：2016-11-17

　　金融街(000402)　　两大股东持续增持，开发加物业模式表现瞩目。 公司实际控制人金融街集团及一致行动人截止 2016 年 9 月底合计持有公司 32.12%的股份。 安邦通过和谐健康保险和安邦人寿保险从 2014 年末持续增持公司股份，目前持股比例达到 29.98%。 公司依托北京金融街的资源和品牌优势，形成了独特的“金融街模式”，以房地产开发加物业持有为主，房产开发和自持经营并重。　　前三季度销售发力，营收同比正增长。 截止到 2016 年三季度，公司实现销售签约额约 232 亿元，较上年同期增长 185%。 2016 年前三季度，营业总收入为 84.65 亿元，同比实现 13.20%的正增长。 物业租赁和物业经营收入占总营业收入的比重逐年提升， 2015 年占比达 9.52%， 2016 年上半年进一步上升至约 15%。　　深耕一线城市，项目储备丰富。 公司在 2014 年抓住土地市场机会，地价较低时在北京、上海、广州、天津、重庆等地获取 12 个项目， 2015 年公司获取北京未来科技城、北京丰台科技园、上海闸北火车站、广州海珠轻工机械厂等 4 个项目，实现权益投资额 126 亿元。 截止 2015 年末，公司拥有规划建筑面积 914 万平方米的可结算资源。　　商业地产区位优势明显，未来升值预期大。 公司积极获取城市核心地段、轨交途径的项目。目前在北京、 天津、上海在开发的项目规划总建面分别为 138、105、 70 万平米， 预计总投资金额分别为 358、 191、 64 亿元。　　自持资产区位优异，物业面积持续增长。 公司自持资产分为出租和经营两个方面，主要分布在北京、天津等城市的核心区域。截至 2015 年末， 出租物业总规划建筑面积约 61.6 万平方米，经营物业约 21 万平米。截止 2016 年三季度末，公司自持物业收入、利润、利润率均创历史最高水平，自持物业营业收入为 12.9 亿元，同比增长率为 34%，实现息税前利润 8.1 亿元，同比增长 65%，息税前利润率 62%，同比提高 12 个百分点。　　业绩预测与估值建议。 我们预计 2016-2018 年归属于母公司所有者净利润分别为 27.47 亿元、 31.25 亿元和 38.89 亿元，对应的 EPS 分别为 0.92 元、1.05 元、 1.30 元。 我们测算公司 RNAV 为 18.68 元/股。 截止 2016 年 11 月16 日，公司收盘于 11.35 元，对应 2016、 2017 年 PE 分别为 12.34 倍、 10.81倍。考虑到公司存量资产优异，按照公司 RNAV的八折给予估值，目标价 14.94元/股，对应 2016 年动态 PE 为 16.24 倍，维持“买入”评级。 风险提示：公司面临房地产行业政策调控风险。 今日最新研究报告

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