研报日期：2016-10-31

　　金融街（000402）　　事件：公司27 日公布三季报，1-3 季度实现营业收入84.65 亿元，同比增加13.2%，实现归属于上市公司股东净利润8.04 亿元，同比减少20.68%，基本EPS0.27，同比减少20.59%。　　主动增持北京核心物业，非经常性损益增多。报告期内，公司营收实现营收增长13.2%，归属净利润同比减少20.68%，主要由于1、去年同期北京金融街中心改扩建项目竣工转为自持，未形成结算收入，但产生公允价值变动收益11.75 亿(税前)；2、公司今年项目较多集中在四季度结算。另外，由于本期部分北京金融街核心物业转自持，公司产生其他综合收益5.58 亿元，同比增加1168.5%。报告期内，公司扣非后归属净利润7.28 亿元，同比增加1096.7%；　　持有金融街优质资产，享有稳定现金回报高。公司近年不断调整物业结构，部分核心资源陆续转为自持经营。截止上年底，公司持有北京金融街核心区域51.8 万方出租物业及10 万平米经营性物业。1-3 季度公司自持物业（包括酒店，写字楼及商业板块）开业项目实现营收12.9 亿，同比增34%；其中EPIT 8.1 亿元，同比增长65%，息税前利润率高达62%，同比提高12 个pct。自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平。　　本轮销售景气度受益最大，地产销售翻倍。公司目前开发物业集中在北上广 天津重庆，是本轮以来收益最大的主要区域，销售回款较去年同期明显增加，1-9 月公司销售签约额232 亿元，同比增长185%（其中商务地产103 亿元，住宅129 亿元），同时公司毛利率37.8%，同比回升8 个pct。　　预收款余额近200 亿，债务结构改善。公司期末预收款余额196 亿，同比增72%；同时由于新项目投资支出较去年同期减少，报告期内公司经营活动现金流量净额增加了224.2 亿；融资方面，公司本期发行私募公司债 65 亿元，同时偿还了所有短期借款，期末在手现金达到52.66 亿，同比 1547 %，有利于逐步改善公司长期债务为主的负债结构。　　安邦及金融街集团密集增持，双方占比接近。根据公司公告，自2014 年3 月起公司大股东陆家嘴集团（累计4 次）及其一致性的人与安邦系（9 次）持续增持公司股票。安邦系自2014 年底持有公司股票达到20%，并派驻了1 名董事。截止今年三季末，安邦系持有公司股份30.0%，金融街集团及一致行动人持有31.2%，双方占比接近。安邦拥有资金优势明显，未来在项目合作上持续展开探索，不排除尝试多种资产证券化方式，帮助公司打通核心区域持有物业“管理-融资-投资-退出”的渠道。　　投资建议：公司在2015 年现金分红总额达到11.96 亿元，现金股利支付率达到了52.78%，达到近年最高水平。若对应15 年底市值，公司股息率高达3.6%。我们认为公司未来将持续受益于北京资产重估，预计公司2016-2018 年EPS 为0.93、1.04 和1.25，首次评级，给予“买入-A”评级，6 个月目标价13.14 元。　　风险提示：公司净负债率仍然较高，长期负债占比不少，需要持续改善。 今日最新研究报告

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