研报日期：2016-05-03

　　金融街(000402)　　公司15年营收155.6亿元（-29.4% ),归母净利润22.5亿元（-23.0% ),每10股派现4元（含 税）16Q1实现营收43.0亿元（ 237.1% )，归母净利润7.8亿元（-2.2% )　　投资要点：　　持有物业增加致即期盈利减少，提升分红回报。15年营收155.6亿元(-29.4% ), 归母净利22.5亿元(-23% ) 15年房产开发营收140亿元（结算面积79万方）， 较去年降33% ,主要原因：1.増持北京核心区优质写字楼，当期营收减少；2.金融 街广安中心C D地块规划建面调减致营收相应减少，但会增加未来结算收入；3.咅项目结算延后。增加黄金地段物业为今后稳定增长的租金收入奠定基础。物 业租赁营收9.3亿元，同比増33% , 1.増持优质写字楼投入运营使收入增加；2. 现有写字楼、商业项目优化客户/业态结构、増加増值目晓，租金和营收因此增长。 在京津等市中心'持有物业建面61.6万平方米，较上年增9万方（北京金融街中心、 月坛中心、广安中心）16Q1营收43亿元( 237% ),归母净利7.8亿元（-2.2% ), 预收84亿。结算不均衡使Q1营收大増，但因15Q1金融街中心改扩建项目竣工 投资性收益而本期无致净利増速低于营收。15年显着提高分红回报，含税分红 11.96亿元是归母净利润的53% ,而13-14年仅为26.2%、25.5%。　　三费占比13.3%较14年提高6个百分点,因销售及财劳费用增加。销售费用同比 46.8% , 1.散售项目明显増加，产品结构变化；2.四季度新开盘项目多，前期 推广费用高；财务费用同比 40.4% , 1.新设子公司注册资本金增加；2.已竣工未 售项目利息不能资本化。16Q1三费9.1% ,较上年同期和年末显着改善。　　可结算资源914万方，发展无忧。15年销售签约85万方/150亿元，同比増长 42%/15% ;其中散售签约额占比84%历年最高。尚余914万方可结资源，权益 791万方,其中京163、沪70、穗92、津93、渝152和惠州221万方。15年 新开工181万方増58%、竣工97万方-27% , 16年可售充足。　　利用再融资放开良机,融资成本大幅降低。16Q1货币资金91亿元超短债21亿元；资产负债率72%较15年底下降1pc净负债率164%较上年同期増46pc。据统计， 公司15年公司债、中票和海外人民币债共募集资金177亿元利率3.84%~5.55% , 行业中融资成本较低，较银行贷款基准利率水平成本下降1-2个百分点。16年3-4 月再发行两期私募债，20亿元5年期利率3.83%、15亿元5年期利率3.80%。　　公司是国内八股优质商劳地产中最具竞争力公司之一,未来5年拟通过内生和外延 大幅提升优质物业以实现长期租金收入大幅提升的目标。在长期资金成本氏和在手量丰质优的储备,以及股东西城区国资和安邦保险的双重支持下,目标实现有望加 速。当前股价较RNAV18元/股5折，低于安邦增持成本。公司是市场中为数不多 分红将保持高比例的优质商劳地产，给予"推荐"评级，预计16-18年 EPS0.92/1.08/1.30 ,对应PE10/8/7倍，给予6个月目标价12元。　　风险提示：经济金融环境变化致公司长短期目标低于预期，财务风险出现等。 今日最新研究报告

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