研报日期：2016-01-12

　　金科股份(000656)　　调研要点：　　 1、销售去年同比略增，重庆占比近一半。金科股份(600656.CH/人民币4.52, 持有)2015年实现房地产销售额接近年初280亿目标，较2014年230亿元的销售额有所增长，其中大重庆区域占比近一半，重庆主城区占比将继续上升。目前，公司已拿预售证的可售货值约230亿元，今年计划拿地投资额约100亿元，同比略增。　　2、投资聚焦二线中部城市，改善性住宅和产业地产力度加大。区域结构方面，公司坚持“以二线城市为主、一三线城市为辅”和“以西中部地区为主、其他地区作为有效补充”的战略思路，重点关注武汉、南京、合肥等区域机会；产品结构方面，住宅仍是重点而改善性项目比重会提高，商业项目会围绕社区商业等小型项目选择性进入，产业地产力度将加大并寻找合作伙伴进行招商运营。　　3、今年重点推进向服务商转型，谨慎扩张关注垂直类O2O。公司目前合同物业在管面积7,000-8,000万平米，去年新增收购1,000万平米物业面积，预计年收入达到约6-7亿，商业模式以包干制为主。未来公司定位计划从开发商向服务商转变，正在积极研究相关的战略，但物管面积拓展会严格挑选标的，不会盲目扩展面积。社区O2O方面，公司重点关注教育、医疗、金融等垂直领域，充分挖掘大数据价值。　　4、新能源因限电项目运营低于预期，调整策略成立4亿基金。公司已获得累计40万千瓦风电项目及2万千瓦光伏项目，2015年公司新能源业务发展低于预期主要由于：1）经济差用电需求下降，2015年新疆限电率高达40%；2）全疆环网建设，电力输送受到测试等影响。公司主动调整策略：1）取消招商昆仑对华冉东方的业绩承诺，调减收购价；2）共同投资设立4亿元新能源产业基金，并购和孵化新能源领域优质项目，通过优先购买权的方式锁定。　　5、我们的观点：金科股份是重庆地区龙头房地产开发公司，目前较高的存货水平将受益于“去库存”战略和中西部地区城市群政策扶植；而公司也是川渝地区的龙头物业社区管理公司，在管物业面积近8,000万平米，今年计划重点向房地产服务商转型，将对中小物管公司进行有效整合，并关注教育、医疗、金融等O2O垂直领域，潜在发展空间巨大。新能源业务方面，虽然去年风电站运营低于预期，主要受制于限电影响，但随着雾霾爆发、环境治理成为重要议题，新能源行业长期成长空间巨大，未来公司将通过新能源基金的方式孵化优质项目，并通过优先购买权的方式锁定，降低直接收购的风险。我们认为公司今年在地产开发、社区服务和新能源等各项业务领域均有积极推进，目前股价较最新定增方案底价5.82元折价比例较高，建议关注。　　房地产业务　　销售方面，公司2015年年初销售额目标为280亿元，实际完成情况接近目标，较2014年230亿元的销售额有所增长。公司的销售策略从年中调整为保利润、稳规模，没有刻意冲量，主要由于地价仍在高位。储备方面，公司目前已拿预售证的可售货值约230亿元。公司去年年初计划推货300多亿元，但成都等3-4个项目没有按计划推盘，预计未来项目毛利率仍将保持现有水平，随着资金成本下降，未来下降空间不大。　　区域结构方面，今年接近50%的销售额来自大重庆区域（重庆主城上升至60%，未来会越来越多，区县），其次贡献自江苏，剩下的包括北京、四川等。公司目前成立了四大片区公司，包括：重庆、中部（湖南、四川、陕西）、华东（江苏、山东、郑州、合肥）、华北（北京、河北、天津）。投资方面，公司坚持“以二线城市为主、一三线城市为辅”（四线去化完毕后，基本回避）和“以西中部地区为主、其他地区作为有效补充”的战略思路，新增项目重点集中在二线，主要是中部的区域，目前研究武汉、南京、合肥等区域机会。未来公司也在考虑收购方式拿地，主要由集团牵头，但基本以项目而不是公司兼并为主，今年计划拿地规模约100亿元，同比略增。　　产品结构方面：1）住宅在相当时间内还是主要板块，过去以刚需盘为主，未来改善性项目比重会提高（去年已开始调整）；2）商业方面，未来大的商业综合体项目不会拿，可能围绕社区商业等小型项目会适当做；3）产业地产目前投资力度相对较大，首个科技产业园地产项目在长沙成功落地，目前进度较快的可能还有安徽、合肥等项目；未来产业地产项目会找合作伙伴负责招商和和运营，例如和亿达集团合作（最成功的案例是大连软件园区），而公司主要负责房地产开发，主要考虑到产业地产拿地方面与政府的议价能力相对住宅较高，未来将以销售为主，部分出租；4）旅游地产和养老地产目前来看的难度较大，未来选择上会更谨慎。　　资金成本方面，2015年公司获得了68.5亿元的直接融资（20亿公开发行公司债 15亿物业ABS＋21亿中票 12.5亿非公开发行公司债），有效降低了公司整体资金成本。公司2014年的…… 今日最新研究报告

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