研报日期：2017-04-17

　　阳光城(000671)　　事件：　　公司日前发布2016 年报，报告期内，公司实现营业收入195.98 亿元，同比降12.43%；归属于上市公司股东净利润12.30 亿元，同比降17.38%；公司整体平均融资成本8.42%，比上年同期下降1%；报告期末，公司合并报表总资产1204.31 亿，同比增加72%，净资产189.24 亿，同比增加38%。　　观点：　　营业收入和经营活动产生的现金流均大幅上涨。报告期内，公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的区域布局，深耕沿海经济带，择机进入战略机遇点，重点布局最具发展潜力的成长性城市，逐步形成3 1 X的战略布局（长三角、京津冀、珠三角 大福建 战略城市），进一步树立和提升“阳光城”的品牌力。公司实现营业收入195.98亿元，同比下降12.4%，低于预期，主要受项目结转周期的影响。但不改公司拥有的巨大土储对未来业绩大幅增长的支撑，我们仍然看好公司未来两年业绩回归高速增长的路径。　　在坚持房地产主业不动摇的前提下，公司积极把握中国服务消费升级趋势，稳步拓展教育行业的投资机会，一方面促进公司转型升级，培育新的业务增长点；另一方面协同整合公司社区服务资源，提升公司房地产项目附加价值，与公司房地产主业形成协同发展的新态势。　　坚持区域聚焦，落实“3 1 X”城市布局战略。公司一如既往深耕大本营福建区域，在福州取得销售额和销售面积双料冠军；以上海、北京、深圳为核心，坚持布局长三角、京津冀和珠三角的热点城市，作为战略机会城市进入：以西咸新区的土地布局为代表，在政策红利续存及土地成本较低的前提下，公司将充分发挥资源，培养该等城市作为利润补充的战略机遇点。　　在坚定不移地实施“3 1 X”战略布局的前提下，面对当前及未来“面粉比面包贵的形势”，公司积极通过招拍挂和并购两种方式，切入有市场容量且有潜力的城市，积极获取优质土地。　　多元化拿地渠道，显着降低拿地成本。公司2016年拿地金额281亿元，创历史新高，占销售额比重高达57.7%（以克而瑞数据公布的2016年销售额为487亿元为基准计算），获得的土地储备中，面积约85%的比例为并购方式获得（并购获得建面836万平，2016年总计获得土储建面978万平），所费金额只有125亿元（2016年总计拿地金额281亿元），其成本优势显而易见。我们认为，公司在并购市场的动作走在市场的前列，已经形成了一定程度的比较优势，虽然在2017年多数房企都开始关注并购市场的大背景下，公司仍然有可能依靠更加专业化的团队实现较好的收购成果。　　值得关注的是，由于并购基金产生的财务费用无法进行资本化，公司财务费用同比大增86.2%，但随着并购项目开始进入结转周期，公司2017年费用率有望回归下行通道。　　公司本轮融资加速，融资成本大大降低。公司充分利用资本市场的融资功能，通过非公开增发、公司债、中期票据、资产证券化等创新金融工具，进一步优化公司资产负债结构、降低融资成本。公司通过私募债 60 亿元和公募债 26 亿元的预案，融资利率在4.5%-7.5%，较以往融资成本有所降低，本报告期内公司整体平均融资成本8.42%，比上年同期下降1%。　　拓展教育行业投资机会，促进转型升级。公司及阳光城控股集团拟与深圳新奥投资基金管理有限公司合作发起设立教育产业并购基金，规模不超过 30 亿。公司大股东福建阳光集团在教育领域资源深厚，旗下阳光教育集团是国内规模最大的民办教育集团之一，未来不排除将旗下教育资源注入上市公司的可能。　　风险提示：地产调控趋严、地产销售不及预期、教育资产注入不及预期　　结论：　　公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的区域布局，项目储备方面，除深耕已有区域外，公司将实现切入珠三角，同时加大并购力度，逐步形成3 1 X的战略布局（长三角、京津冀、珠三角 大福建 战略城市），进一步树立和提升“阳光城”的品牌力。在坚持房地产主业不动摇的前提下，公司积极把握中国服务消费升级趋势，稳步拓展教育行业的投资机会，一方面促进公司转型升级，培育新的业务增长点；另一方面协同整合公司社区服务资源，提升公司地产项目的附加价值，与其形成协同发展的态势。我们预计公司2017年-2019年营业收入分别为346亿元、413亿元和46亿元，每股收益分别为0.62元、0.85元和1.09元，对应PE分别为8.72、6.35和4.97，维持公司“强烈推荐”评级。[东兴证券股份有限公司][点击查看PDF原文] 今日最新研究报告

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