万科企业股份有限公司
2024 年度跟踪评级报告
编号：信评委函字[2024]跟踪 0300 号

声 明
本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、
客观、公正的关联关系。
本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相关
性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于相关信息的合法性、真实性、完整性、准
确性不作任何保证。
中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委托
方、评级对象和其他第三方的干预和影响。
本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不意味着中诚信国际实质性建议任
何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融产品的依据。
中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使用
本报告或将本报告提供给第三方所产生的任何后果承担责任。
本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信国际将定期
或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。
根据监管要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用本
报告的行为，中诚信国际不承担任何责任。
中诚信国际信用评级有限责任公司
2024 年 5 月 28 日
本次跟踪发行人及评级结果 万科企业股份有限公司 AAA/稳定
本次跟踪债项及评级结果 “20 万科 02”、“20 万科 04”、“20 万科 06”、“20 万科 AAA
08”、“21 万科 02”
跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行
跟踪评级，对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。
本次跟踪维持主体及债项上次评级结论，主要基于万科企业股份有限公司
（以下简称“万科企业”或“公司”）长期保持的领先行业地位、行业标杆
形象及深圳国资背景有助于其获得多方支持、区域布局合理且土地储备较为
评级观点 充足、持有型物业可创造较大的再融资空间且租金收入可提供较好的收入及
现金流补充等方面的优势。同时，中诚信国际也关注到销售业绩持续承压对
公司资金平衡提出更大挑战、盈利能力明显弱化以及公开市场债券融资渠道
不畅且面临信用债集中到期压力等因素对其经营和整体信用状况造成的影
响。
正 面
长期保持的领先行业地位、行业标杆形象及深圳国资背景有助于公司获得多方支持
区域布局合理，土地储备较为充足
持有型物业可创造较大的再融资空间，租金收入可提供较好的收入及现金流补充
关 注
销售业绩持续承压对公司资金平衡提出更大挑战
盈利能力明显弱化
公开市场债券融资渠道不畅且面临信用债集中到期压力
项目负责人：石 炻 sshi@ccxi.com.cn
项目组成员：杜乃婧 njdu@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(010)66428877
传真：(010)66426100
财务概况
万科企业（合并口径） 2021 2022 2023 2024.3
资产总计（亿元） 19,386.38 17,578.05 15,048.50 14,638.69
所有者权益合计（亿元） 3,927.73 4,056.37 4,029.34 3,995.33
负债合计（亿元） 15,458.65 13,521.68 11,019.17 10,643.36
总债务（亿元） 2,922.00 3,381.30 3,416.56 3,414.05
营业总收入（亿元） 4,527.98 5,038.38 4,657.39 615.94
净利润（亿元） 380.70 376.13 204.56 3.31
EBITDA（亿元） 667.07 623.05 410.90 --
经营活动产生的现金流量净额（亿元） 41.13 27.50 39.12 -94.21
营业毛利率（%） 21.82 19.55 15.23 10.82
净负债率（%） 38.57 50.22 60.73 65.22
EBIT 利润率（%） 12.95 10.52 6.87 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 4.58 4.78 2.71 --
注：1、中诚信国际根据万科企业提供的其经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2021~2023 年度审计报告
及未经审计的 2024 年一季度报告整理，其中 2021 年和 2022 年数据分别为下年财务报表期初数，2023 年和 2024 年一季度数据均为该期财务报
表期末数；2、债务统计口径不包含应付票据以及短期借款和一年内到期的非流动负债中的应付利息，但包含租赁负债；非经常性损益包括公允价值变动损益、投资收益中除权益法核算的长期股权投资收益的其余部分、资产处置收益、营业外收入和营业外支出；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计口径，特此说明。
本次跟踪情况
本次债项 上次债项 上次评级有效 发行金额/债项
债项简称 存续期 特殊条款
评级结果 评级结果 期 余额（亿元）
2023/4/28 至 2020/3/16~2027/3 公司赎回选择权、调整票面利率
20 万科 02 AAA AAA 本报告出具日 10/10 /16（5+2） 选择权和投资者回售选择权
2023/4/28 至 2020/5/19~2027/5 公司赎回选择权、调整票面利率
20 万科 04 AAA AAA 本报告出具日 15/15 /19（5+2） 选择权和投资者回售选择权
2023/4/28 至 2020/6/19~2027/6 公司赎回选择权、调整票面利率
20 万科 06 AAA AAA 本报告出具日 12/12 /19（5+2） 选择权和投资者回售选择权
2023/4/28 至 2020/11/13~2027/ 公司赎回选择权、调整票面利率
20 万科 08 AAA AAA 本报告出具日 16/16 11/13（5+2） 选择权和投资者回售选择权
2023/4/28 至 2021/1/22~2028/1 公司赎