万科企业股份有限公司
2024 年跟踪评级报告
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跟踪评级报告 |
联合〔2024〕3933 号
联合资信评估股份有限公司通过对万科企业股份有限公司主体及其相关债券的信用状况进行跟踪分析和评估，确定维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为 AAA，维持“21 万科 04”“21
万科 05”“21 万科 06”“22 万科 01”“22 万科 02”“22 万科
03”“22万科04”“22万科05”“22万科06”“22万科07”“23
万 科 01”“22 万 科 GN001”“22 万 科 GN002”“22 万 科
GN003”“21 万科 MTN003”“22 万科 MTN001”“22 万科
MTN002”“22 万科 MTN003”“22 万科 MTN004”“22 万科
MTN005”“23 万科 MTN001”“23 万科 MTN002”“23 万科
MTN003”“23 万科 MTN004”信用等级为AAA，评级展望为稳定。
特此公告
联合资信评估股份有限公司
评级总监：
二〇二四年六月七日
跟踪评级报告 | 2
声 明
一、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈
述，未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对
评级对象所发表的前瞻性观点，而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充
分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。鉴于信用评级工作特性
及受客观条件影响，本报告在资料信息获取、评级方法与模型、未来事项预测评估等方
面存在局限性。
二、本报告系联合资信接受万科企业股份有限公司（以下简称“该公司”）委托所
出具，除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外，联合资信、评级人员
与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。根据控股股东联合信
用管理有限公司（以下简称“联合信用”）提供的联合信用及其控制的其他机构业务开展
情况，联合信用控股子公司联合赤道环境评价股份有限公司（以下简称“联合赤道”）为
该公司提供了非评级服务。由于联合资信与关联公司联合赤道之间从管理上进行了隔离，
在公司治理、财务管理、组织架构、人员设置、档案管理等方面保持独立，因此公司评级
业务并未受到上述关联公司的影响，联合资信保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、
公正的原则。
三、本报告引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供，联合资信履行了必要
的尽职调查义务，但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合
理采信其他专业机构出具的专业意见，但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任
何责任。
四、本次跟踪评级结果自本报告出具之日起至相应债券到期兑付日有效；根据跟踪
评级的结论，在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、
更新、终止与撤销的权利。
五、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议，并且不应当被视
为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。
六、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断，联合资信不对任何机构或个人因
使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。
七、本报告所列示的主体评级及相关债券或证券的跟踪评级结果，不得用于其他债
券或证券的发行活动。
八、本报告版权为联合资信所有，未经书面授权，严禁以任何形式/方式复制、转载、
出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。
九、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。
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万科企业股份有限公司
2024 年跟踪评级报告
项 目 本次评级结果 上次评级结果 本次评级时间
万科企业股份有限公司 AAA/稳定 AAA/稳定
21 万科 04/21 万科 05/21 万科 06/22 万科 01
22 万科 02/22 万科 03/22 万科 04/22 万科 05
22 万科 06/22 万科 07/23 万科 01
22 万科 GN001/22 万科 GN002/22 万科 GN003 2024/06/07
21 万科 MTN003/22 万科 MTN001 AAA/稳定 AAA/稳定
22 万科 MTN002/22 万科 MTN003
22 万科 MTN004/22 万科 MTN005
23 万科 MTN001/23 万科 MTN002
23 万科 MTN003/23 万科 MTN004
评级观点 万科企业股份有限公司（以下简称“公司”）作为国内较早从事房地产开发的房地产龙头企业之一，经历了多轮
周期，行业经验丰富，长期以来保持稳健的经营风格，区域布局相对均衡，所开发物业业态多元。在巩固主业房地产
开发业务优势的基础上，公司持续拓展城市配套服务相关业务，物流、商业、长租公寓等多元化业务发展态势良好。
2023 年，房地产行业持续调整，公司面临不利的经营环境，签约销售规模持续下降，叠加融资环境变化，账面货币资
金规模有所下降，再融资压力大，但经营活动现金流仍保持净流入态势，全部债务资本化比率维持合理水平，且融资
结构以长期债务为主。伴随行业融资环境收紧，公司由过往 “总对总”的信用融资模式向以项目制抵押的融资模式改
变，公司逐步加强大宗交易和股权交易工作并利用经营性物业贷等融资工具推动融资模式转型，公司整体偿债能力指
标有望维持良好水平。
个体调整：无。
外部支持调整：无。
评级展望 房地产行业仍处调整阶段，未来公司销售或将持续承压。公司计划于未来 2 年削减 1000 亿元以上债务，随着公司
存量项目进一步实现销售以及经营性资产的盘活与转化，公司经营状况有望保持良好，公司的评级展望为稳定。
可能引致评级上调的敏感性因素：不适用。
可能引致评级下调的敏感性因素：签约销售额持续大幅下降；融资模式转型遇到挑战，可动用货币资金规模持续
下降。
优势
◼ 行业地位领先。公司作为国内较早从事房地产开发的企业之一，行业经验丰富，品牌知名度高，销售规模常年稳居行业销售排名前列。◼ 项目储备较为充足，且区域分布相对均衡。截至 2023 年底公司仍保持较为充足的项目储备，同时项目区域分布整体相对均衡，能够降
低区域集中度对公司经营的影响。
◼ 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥。长期以来公司在巩固主业房地产开发业务优势的基础上，持续拓展城市配套服务相关
业务，商业开发与运营、物业服务和物流仓储服务等业务发展态势良好，有助于分散经营风险，为可持续发展奠定了良好基础。
关注
◼ 房地产行业持续调整。伴随 2021 年下半年以来房地产市场大幅降温与公司投资力度放缓，公司开发业务销售规模逐年下降，项目去化
压力加大。同时，公司合作开发存在一定规模，需关注行业下行期合作方风险。
◼ 股权结构较为分散。公司股权较为分散，且无实际控制人，需关注其股权结构的稳定性。
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◼ 融资环境变化，流动性管理压力有所加大。2023 年，公司筹资活动现金流入同比下降 34.02%。截至 2023 年底，公司合并口径货币资
金 998.14 亿元，较上年底下降 27.25%；公司本部货币资金 183.97 亿元，较上年底下降 58.70%。公司过往主要采用“总对总”的融资
方式，债务较为集中于公司本部，截至 2023 年底，公司本部全部债务 2056.36 亿元，现金短期债务比为 0.41 倍。同时，公司经营服务
类业务投资回收周期长，对资金占压较大。伴随公司所面临融资环境波动与融资模式转变，流动性管理压力有所加大，需关注公司大
宗交易、股权交易等工作以及利用经营性物业贷等工具融资进展。
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本次评级使用的评级方法、模型
评级方法 房地产企业信用评级方法 V4.0.202208 2023 年底公司资产构成
评级模型 房地产企业主体信用评级模型（打分表） V4.0.202208
注：上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披露 长期股权
本次评级打分表及