转载：惠州地产大嘴 作者:惠州地产大嘴憋了足足64年，鹅城终于迎来了雪花。2016年1月，大嘴深爱着的这个城市，严寒里裹挟着初春的萌发。大嘴正在雪花飘落的寒风中发痴，被一则小道消息惊醒——光耀老板郭耀名，迎来新投资方援手，正携150亿资金，准备杀—回—惠—州！大嘴的第一反应是，万一消息确凿，大嘴可要素颜现身、手捧鲜花去迎接老郭啦！去年7月8日，大嘴曾发文纪念光耀停滞一周年——《光耀沉寂一周年！郭耀名先生尚能饭否？》。一位身在香港的“老郭同学”关注大嘴，成为大嘴粉丝。彼时，自称郭耀名先生的大嘴粉丝，通过后台发来信息，告诉大嘴：光耀正在筹备重组，准备重出江湖！大嘴将信将疑，遂回复粉丝老郭：待他回归之时，大嘴定手捧鲜花去迎接！（悔不该当初这么轻易就许诺呀，这下可怎么收场？）可以说，自始至终，大嘴都对郭老板东山再起抱乐观态度。但悔不该在七月流火时对郭先生轻易承诺！为此，大嘴在寒冷的冬夜彻底失—眠—了！现在看来，老光耀人常说的一句话：只要人没事，一切皆有可能！真是靠谱的。要知道，郭先生现在才50岁，古来英雄建功立业最好的年华，雄心不减，是必然。老郭有丰富的融资经验和强大的资源储备，只要条件和时机成熟，重振旗鼓，绝非难于登天。但大嘴重点想谈的是这次流出的小道消息，究竟靠不靠谱？不管郭具体什么时候能回归，也不管郭老板是否真的需要大嘴的鲜花，大嘴关心的是郭老板重振旗鼓的实力以及光耀复活的可能性有多大？1.郭耀名有无实力东山再起？“我才40多岁，还年轻，一切还可以从头再来，还可以东山再起。”——2014年5月，郭耀名接受媒体采访时说了这样一句话。两层含义：一是光耀这回要是倒下了，我可以接受；二是我一定会卷土重来！ 那么，郭耀名到底有没有实力东山再起？光耀资金链断裂时，他说资金缺口3-5个亿，只要能借到这笔钱，光耀就能缓过来。大嘴的理解是，当时用3-5个亿就可以激活光耀的资金链，让可回款的主要项目复工，恢复公司的正常运转，光耀就可以赢得时间和空间去解决一系列问题。根据大嘴掌握的情况，截至2015年初，光耀的实际债务很可能就已经超过70亿。按郭耀名的说法，当时光耀集团的资产还有90亿，假如这两个数据都比较接近实际情况，那么，公司负债率就为78%左右，这个负债率算是地产企业的正常水平。当然，大嘴是数学盲，算数垃圾得一塌糊涂，算的账是不能作准的。但有个更靠谱的数据可以做参考，那就是中国指数研究院发布的光耀集团资产负债率，连续三年分别为45.7%、50.3%、55%，明显优于行业三年均值68.9%、70.9%、71.8%。参照中指院的数据，78%的负债率估算，可能比较接近光耀的真实情况。2014年，地产龙头万科的负债率也超过77%，2015年上半年，全国142家上市房企的平均负债率为76.8%，很显然，若光耀78%左右的负债率可供参考，这对一个房企而言并不致命。理论上，郭先生仍然有复盘的希望。就算做最坏的假设，光耀的实际负债率远超大嘴的评估范围，如能携150亿回归，也是足以盘活这个企业的。2.光耀的真正问题究竟是什么？一个正在行业玩得风生水起的全国百强房企，说倒下就倒下了，就像飞人刘翔飞着飞着突然就倒了。说实话，大嘴眼见事情的发生，也是有点蒙圈。光耀真的是步子迈得太大，扯着蛋了吗？郭耀名这样总结光耀倒下去的原因：过去几年的盲目扩张，借收购新都酒店和染指矿业借壳上市，两次重组告败；规模15亿元，长达3年的民间借贷款，最终把光耀拖入资金泥淖，无法自拔。这总结很到位。公司战略过于激进，恰逢行业调整，市场突变，正如当年的顺驰，一下没扛住，倒也就是瞬间的事。但从中，大嘴看到的是三线城市开发商在融资端深深的群体焦虑。这几年，在惠州本土房企遭遇的重重困境中，我们反而看到当年郭耀名掌舵的光耀，战略方向的远见性。在行业彻底迈入白银时代之前，低增长、低利润时代全面到来之前，在市场资金和资源向一线城市和寡头倾斜分化加剧的前夜，跨入百亿俱乐部的光耀，必定是已预见到融资端的桎梏，并且是在拼劲全力去破解这种焦虑的！冒进的策略、加快战略部署的节奏，力求尽快从三线城市惠州走出来，在北京、深圳、东莞、临沂等一二线城市加大布局——光耀在尽力用最快速度做大摊子，推动上市，以求分化到来之前跻身上游，打破融资端的束缚，提高企业抗风险能力。而实际上，光耀的布局还没完成，就先遭遇了行业调整，行业调整又演变为企业危局。托起光耀梦的两只翅膀中，一只是北京、深圳、新加坡、马来西亚等多个优质地块，这次佳兆业业复活，也得益于他在深圳等一线城市的优质项目。但可惜，光耀被媒体爆出问题、四面楚歌的时候，这些项目尚未完全可控，翅膀还不够硬；光耀梦的第二支翅膀——主要在售项目、能带来现金流的大项目，大部分都集中在惠州，恰逢市场下行、销售不畅。供应压顶，受行业冲击最猛，难以给力。前几天，深圳资深地产评论员朱文策撰文指出，为什么几乎在同一时间资金链断裂，佳兆业可以成为不死鸟，而光耀则不能？一个很关键的原因是，佳兆业在2011年底成功完成了在一二线拿下可控地块的战略布局。佳兆业布局一二线城市的步伐之快，最终帮助佳兆业获得了超过1800万平方米的优良资产。而在光耀资金危机爆发之前，光耀大量的土地储备集于惠州，在深圳、北京的项目占比极少。这让郭耀名在寻找“白武士”的时候，吃了大亏。深圳当初一些和光耀接触过的开发商，在经过调查之后都因为不看好项目质量而选择了退出。2015年，惠州开发商中不乏仍在土地储备和融资整合上布局一线城市的。但得到的结论是：深圳、广州对身板略显单的中型民营房企来讲，已经没—有—机—会—了！所以，从这个角度看来，光耀当初的扩张布局，也许不是太快了，而是太迟了。如果当初光耀运气好一点的话，地产白银时代、钱荒危机推迟一年，又或者郭耀名在新都酒店和湖南买入矿井方面不出现操作失误，很可能咬咬牙就成功上市了，光耀也就从此步入稳定发展、蒸蒸日上的正轨了。此时，如果我们还想批评光耀的快速扩张战略，是不是更应该看到，到了白银时代，就算惠州本土企业想要扩张走出去，比起黄金时代，已经是难度加倍了。时势造英雄，也造就一个伟大的企业，错过了，机会永不再来。3.郭耀名回归=光耀复活吗？光耀的问题是全方位的、系统性的，扩张战略的滞后，企业成本控制的粗放，高风险的融资结构，上市操作经验的缺乏，风险把控能力的缺失，决策机制的随意性，方方面面形成合力，最终把企业推向了深渊。但不可否认，光耀无论是产品创新能力，还是营销团队的战斗力，放眼全国房地产市场，都是有极强竞争力的，甚至是排在前列的。郭耀名此番携150亿基金杀回地产行业，150亿的基金，到底是以什么方式引进的？像顺驰那样通过股权收购完成重组，还是有别的方式？目的就是要通过输血救活光耀，还是要另起炉灶？老实说，大嘴掌握的信息有限，对此不敢妄下判断。可以假设，如果是像路劲基建当年收购顺驰那样，150亿基金收购光耀部分股权，救活光耀应该是没有问题的。但具体要看双方谈判的条件和收购方式，这决定了郭耀名是否保留对公司的控制权，以及是否保留“光耀”这个名字。顺驰当年最幸运的事情，在于不但实现顺利重组，还保留了顺驰这个名字。与当年的顺驰相比，光耀的情况就没那么乐观，涉及的债务和项目纠纷更广、更复杂，企业和项目停滞了一年多，让“光耀”品牌价值蒙受了重大损失。因此，“光耀”这两个字投资方是否会保留，你看好吗？ 此外，顺驰能够顺利重组，主要得益于是当时行业还在快速发展，宏观经济仍继续增长。顺驰能够由被动的压力转化为主动地进行重组。引入实力雄厚的投资方，将公司资产整理后分类分拆处理，最终在又一轮房地产发展朝中最终调整成功。这些条件，对光耀来说，眼下并不完全具备，重组的难度自然会比顺驰大很多。但大嘴听说，郭耀名依然非常坚持保留“光耀”，在此前多次的收购谈判中，这一点他从未轻易放弃。这点，大嘴默默致敬吧！另一种可能性，引入150亿基金，清偿掉光耀所有债务，将原光耀资产重组打包另起炉灶，成立另外一个公司，郭耀名持股，一切从头再来。“光耀”由此彻底告别地产行业，目前看来，这种可能会稍大一些。对郭耀名来说，他也可以忘了光耀，重新出发，迎接属于他的新时代，去建造他的下一个百强帝国。对大嘴来说，无论郭耀名作何选择，都会以最大的善意，默默祝福！后记：准备好梦想，听上帝安排！虽然业界对老郭在融资和上市路上的冲劲，在光耀出事后各种批判的解读。但在大嘴看来，郭先生的故事，是笼罩在融资魔咒之下心怀梦想的民营房企的群体写照。光耀的梦想、冲动、挣扎、无奈，都是群体性的。同行们谈及光耀跌倒，多半也是苦笑、惋惜。其中之苦，二三线城市民营房企的掌舵人深知。最近，看到安邦援手后的万科，提出2016年的业绩目标：3000亿！也看到2015年全国百强房企业绩榜中，前面5家的业绩总和，已经几乎等于后面几十家的总和。此刻，大嘴只想借用狄更斯的名言来抒发感慨：这是最好的时代，也是最坏的时代！但大嘴坚信，仍有很多企业在努力提升专业素养、努力打破融资桎梏、努力做产品营销的创新，当然，还包括努力拓展地产之外的业务。总之，还努力着的，都是硬汉！任何事情的进展，都取决于上帝的安排，但上帝安排了，也需要人有意志坚持得下来，才守住得住。比如，梦想和情怀。郭耀名将杀回惠州的消息出现的如此突然，大嘴始料不及！但发自内心地希望，这一次，光耀的复活能进展顺利！房企重生路上，既已有佳兆业，又何尝不会再有光耀呢？挺惠州，爱惠州的大嘴，愿个人献丑，迎光耀复活！新年之际，这个小道消息，静待粉丝老郭的动作，也陪同光耀业主和债权人一起迎接新年的希望。祝福粉丝老郭，祝福光耀，祝福惠州房企！

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