本报告导读:    2018 年研究和配置房地产行业必读品。2018 年房地产投资策略为“盯紧市场,跟紧政策”,维持行业增持评级。    摘要:    一手房销量:    1)环比:整体环比上升15%,其中一线上升24%,二线上升16%,三线上升13%。2)同比:整体同比降21%,其中一线下降5%,二线下降23%,三线下降22%。3)本周与2017 年全年周均比:整体降26%,其中一线降5%,二线降42%,三线降18%。4)二手房销量:本周环比上升16.7%,同比升5.8%。库存水平:16 个典型城市一手房平均可售面积环比上升1.8%,同比升24.8%。去化时间:16 个城市新房去化时间15.0 个月。2018 年PE 主流公司6.4倍,RNAV38.9%折价。    本周观点:Q4 销售快速下行之后,将进入到预期平稳的新均衡当中,销售增速在Q4 结束后企稳。2018 年是4 次降准、利率大幅下降背景下的楼市下行,在经历了Q2 和Q3 的反弹后,Q4 正式进入二次探底阶段;宽松式探底,历史上没有出现过,因为当前政策组合打乱了对经济增长的拉动动力和节奏;在政策放松到达新周期之前,会有新均衡,就是在Q4 销售可能的超预期下行之后,增速迅速企稳;我们预计负增长区间将维持较长时间,但增速的低点预计在Q4 达成,因此,二次探底带来的股价下行进入后半程。我们推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福等公司。    预计2018 年政策博弈与资金扰动是影响行业预期波动的重要因素,维持行业增持评级。1)政策调控仍将持续,边际调整空间较大。随着调控的深化,行政手段调控进入平稳期,一二线城市调控继续加码的概率不大;2)企业端资金偏紧,居民端资金边际放松。在一二线城市有望形成供需两旺的格局。在供需两旺的预期以及行业进入顺经济周期的趋势下,一二线楼市的热度有望超出预期,推荐重点布局在一二线城市的龙头开发商,推荐保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股、蓝光发展;受益金地集团、阳光城、华侨城A。    风险提示:行业调控边际趋紧。

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