1、销售继续大增,11月高基数下单月同比+68%,Q4加大推盘已显成效    11月公司实现签约金额583.2亿元,环比增长7.9%、同比增长67.8%;实现签约面积355.6万平方米,环比增长4.2%、同比增长54.9%;销售均价16,400元/平,环比增长3.5%、同比增长8.4%。继10月低基数销售大增后,11月高基数公司销售继续大增,主要由于Q4推盘大增。公司2017下半年拿地较多,17Q3和Q4拿地面积占比全年分别达37%和29%,按照拿地到开工9-12个月左右来看Q4推盘将大幅增加;并且公司表示将完成全年6,300亿回款目标,在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上,公司12月销售或将保持稳增。1-11月公司累计实现签约金额5,439.5亿元,同比增长16.3%,较1-10月提高4.1pct;累计实现签约面积3,599.0万平方米,同比增长14.6%;累计销售均价15,114元/平方米,同比增长1.5%。    2、11月拿地略显积极、收购华夏幸福环京资产包,单月拿地额/销售额为46%    11月公司在土地市场获取中山、深圳、天津等地14个项目(其中包括收购华夏幸福环京5个项目)以及2个物流项目,拿地区域主要集中于一二线城市。    11月公司新增建面408.5万平方米,环比增长5%、同比增长9.9%;对应总地价265.2亿元,环比增长36.1%、同比增长24.5%;拿地金额占比销售金额达45.5%,环比增长9.5pct,较上年64.5%下降19pct;平均楼面价6,491元/平米,环比增长29.6%、同比增长13.2%,拿地均价占比当月销售均价39.6%,环比增长0.3%,较上年45.2%下降5.6pct。1-11月,公司共新增规划面积4,987.7万平方米,同比增长9.4%;对应总地价2,729.4亿元,同比下降11.7%,拿地额占比销售额达50.2%,较上年64.5%下降14.3pct;平均楼面价5,472元/平米,同比下降19.2%,拿地均价占比当年销售均价36.2%,较上年的45.2%下降9.0pct。按销售均价1.5万元/平估算公司1-11月新增货值7,482亿元,高于同期销售金额5,439.5亿元,仍属于加仓行为。    3、投资建议:推盘加速、销售大增,拿地谨慎中积极,维持“强推”评级    万科作为行业三十载领跑者,在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者,其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中,也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元,现价对应18年PE仅为7.6倍,维持目标价45元,维持“强推”评级。    4、风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。

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