地产寒冬:泰禾集团被忧资金缺口 造血速度跟不上债务
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泰禾集团被忧资金缺口 生猛大举扩张能蹦多远
泰禾集团通过大举并购获得土地及项目的开发模式下,对资金的渴求早就超过了一般房企,而在周转速度不如预期时,“造血”速度又跟不上债务增速的一系列问题就更为突出
《投资者报》记者 周月明
随着房地产市场面临越来越严格的调控,房子回归住宅属性,进一步降低杠杆的趋势也越来越明显。在这一新环境下,上市房企们也将面临更多新的考验。
发迹于福建、向来以做派迅猛著称的泰禾集团(000732.SZ)就遇到了负债额劲升的难题,投资者与业内人士对此也颇为关注。
泰禾集团近年来有哪些新动作?又出现了哪些问题呢?针对这些问题又有哪些应对措施?
激进扩张步伐
泰禾集团创建于1996年,2010年借壳上市。董事长黄其森出生于1965年,毕业于福州大学土木工程系,曾在银行工作十余年,1996年,选择下海创立泰禾集团。目前泰禾集团在福建房地产市场中排名第一。
泰禾集团的房子除了福建大本营外,多建在一线与热点二线城市,而且多以高端楼盘为主。黄其森曾说过,尽量不在三四线城市拿地,因为他相信一二线城市的房子会保持提价。而作为科班出身的房企总裁,黄其森对中式住宅、天圆地方的概念也甚为“迷恋”,推出的楼盘多以“院子”命名。
而在中国房地产市场中,泰禾集团的拿地风格曾以激进著称。连地产大佬任志强都忍不住在微博上评价泰禾在土地市场上的表现:“黄总有点疯!”
对此,泰禾集团解释称:“公司并不是盲目不计成本的拿地,也不是什么地都去拿,公司坚持‘高周转、高溢价、高品质’的策略,在大量拿地的同时也保持了资金链的稳定。”
黄其森曾表示:“泰禾在拿地之前做足了功课,我们拿到地的时候,设计基本上已经完成。泰禾90%以上的项目都基本上做到拿地7到8个月左右就可以开盘销售。高周转,能够有效地规避政策风险和市场风险。所以我们的策略是不捂盘,以抵抗市场波动带来的风险。”
克而瑞联合中国房地产测评中心共同发布的《2017前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,泰禾集团的销售金额排名第27,销售面积排名第46。今年前三季度,公司营业收入159亿元,在A股上市房企中排名第12位,同比增长39%。不过,相对于营收增速,公司的利润增速则相对逊色。据公司财报,前三季度营业利润增幅为6.4%,其中第一季度营业利润同比下降24%,且营业成本增长30%,上半年房地产产品毛利率为26%,也同比下降0.63个百分点。
财务表现上出现这样的变化,有业内人士认为,这是由于泰禾集团今年以来大举并购导致了成本上升。近期,为规避土地市场过热的风险,泰禾集团主要以并购的方式进行扩张,仅今年上半年,公司便通过并购方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目,同时因收购股权新增合并子公司13家。进入三季度,泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。
负债高企背后
除了公司利润增速放缓外,泰禾集团的资金链也令投资者担忧。
频繁的并购需要大量资金,据泰禾集团三季报显示,今年前三季度投资活动产生的现金净流出额高达335亿元,但经营活动未能及时为其“补血”,反而处于“失血”状态。泰禾集团的经营活动现金流自2011年起呈持续净流出之势,2016年净流出101亿元,今年前三季度净流出64亿元。
这种情况下,泰禾集团只能通过筹资来满足其对资金的渴求,今年1~9月,公司筹资活动产生的现金净流入额为431亿元,相比2015年、2016年之和还要高出近四成。
那么公司都是通过哪些方式筹钱呢?资金成本高么?目前的资金流动水平能否覆盖债务?
就筹钱方式来看,2016年5月,泰禾集团筹划非公开发行股票事宜,拟募资98亿元(后调减至70亿元),用于北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目。但至今该定增方案仍未得以实施,泰禾集团只能转向公司债、中票等成本更高的融资渠道。从半年报可以看到,期内泰禾集团融资渠道包括银行贷款、非银行贷款、公司债、中票(3~5年),综合融资成本为7.67%。
大举融资,也令泰禾集团的负债规模急剧攀升,负债总额由2015年年末的677亿元快速增加至今年三季度末的1569亿元,仅今年三个季度便上升54%。公司的资产负债率持续高企,2015年年末、2016年年末分别为79.87%、82.40%,到今年三季度末升至85.48%。
而从债务结构来看,据其发布的融资融券公告,截至2017年10月31日,泰禾集团借款余额为1263亿元,当年公司累计新增借款510.43亿元,累计新增借款占2016年年末净资产的比例为235%。
更令投资者担忧的是,截至三季度末,泰禾集团短期借款余额为263.09亿元,一年内到期的非流动负债余额为101.76亿元,二者合计形成的短期负债达364.85亿元。而期末货币资金只有156.68亿元,仅相当于短期负债规模的43%左右,二者之间的缺口达208.17亿元。
公司如何来填补这一资金缺口?今年最后一个季度是否能产生这么多的经营现金流来弥补?对于《投资者报》记者的这一问题,公司方面并未给出解释。
除了资金链条的问题外,公司曾备受重视的子公司泰禾金控今年也从表内挪到表外。黄其森因为曾供职于银行,对金融相当重视,早在2015年,公司就确立了“以房地产为核心,以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略,成立了金融板块子公司泰禾金控,但泰禾金控的业绩并不理想,2015年净利润亏损为113万元,2016年扭亏为盈,净利润为969万元,到2017年,1~4月净利润仅为4.38万元。对于泰禾金控表现不佳的原因,公司方面也未进行解释,但泰禾金控挪到表外,令其财务情况更为扑朔迷离。■
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