- 三四线城市新房去化周期34个月 “5·17”新政后如何去库存？
每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺
降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率……
5月17日央行系列房地产金融政策（以下简称“5·17”新政）出台后，一线城市及热点二线城市的房地产市场反应迅速，看房人数及成交量均有明显提升。而对于库存去化压力相对更大的三四线城市，此次新政落地后，市场又有哪些变化？
5月29日，《每日经济新闻》记者通过采访多位三四线城市楼盘置业顾问及房产中介了解到，在“5·17”新政之前，不少三四线城市的首套房首付比例已降至20%，此次新政后进一步降至15%，并下调住房公积金贷款利率，以及取消房贷利率下限。
“当前，一二线城市楼市政策仍处于陆续松绑状态，三四线城市基本已全面放开。”上述盘置业顾问及房产中介在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示。
他们进一步指出，为了刺激购房者买房，在此次新政基础上，不少三四线城市还出台了购房补贴以及提高住房公积金贷款额度等配套政策，来拉动市场。
不过，据《每日经济新闻》记者了解，此次新政对三四线城市房地产市场的影响远不及热点城市，虽然也有城市的新房成交量出现反弹，但大多数三四线城市的成交量并未有明显提升，有些城市的新房日成交量甚至持续在个位数。
“价格低也是吸引力”
“惠州此前是首套房按20%首付，现在降到15%，这对购房者的影响也不是很大，因为市场上低于15%首付的房源以及开发商垫首付的房源就有一大把，开发商就怕不来买房。”广东省惠州市的房产中介小刘向《每日经济新闻》记者如是表示。
小刘进一步指出，虽然从城市能级来看，惠州并不显眼，但作为临近深圳的城市，除了本地购房需求外，外地购房者也不在少数。比如，有的购房者在深圳上班，父母则在惠州养老；有的购房者是看中惠州的海边环境，买房就是假期过来度假用。
“毕竟价格低也是吸引力。目前，单价一万元出头的临深、沿海带精装的房源，可供选择范围很大，而且价格相比两年前已有了明显回调。”小刘说道。
《每日经济新闻》记者注意到，从惠州楼市的整体成交情况来看，目前在大湾区各城市中排在前列。据乐有家数据，截至5月28日，5月份，惠州一手住宅成交2807套，仅次于广州（4169套）和佛山（3346套）。
房价方面，虽然与两年前相比处于低位，但目前惠州新房价格相比今年3月已有所反弹。据安居客数据，截至2024年5月，惠州新房均价为11661元/平方米，低点出现在今年3月（10687元/平方米）。
中原地产研究院表示，随着“5·17”新政落地，惠州市场也出现了一些积极变化。由于购房者整体购房成本降低，特别是优质学区房及核心区位的成熟项目，最近成交量都呈上升势头。惠州房地产市场经过三年来的深度调整，目前底部已现。预计随着去库存政策不断推出及落地，惠州楼市有望迎来触底回升势头。
“如果具备了购房资格，首套房首付只需15%。但如果没有购房资格，外地客过来购买住宅需要付全款，买公寓只能贷款五成，需首付五成。”海南省三亚市的房产中介小符告诉《每日经济新闻》记者，由于目前三亚的限购政策并未完全放开，所以“5·17”新政主要是刺激了一些本地改善性需求的购房者。
从成交情况来看，目前，三亚楼市并未出现明显回暖。据三亚房产信息网数据，自5月25日以来，三亚新房日成交量一直维持在个位数水平。
“今年5月初，大理已经出台过一波楼市支持政策，当时首套房是20%首付，这次又降低到了15%，首套房贷款利率降到了3.6%。目前，大理没有限购政策，外地人也可以购买。”在云南省大理市从事多年房产中介的小赵告诉《每日经济新闻》记者。
据安居客数据，截至2024年5月，大理新房销售均价为6497元/平方米，整体价格波动不大。自2023年8月以来，大理新房价格一直维持在单价6500元/平方米左右。
《每日经济新闻》记者在采访中了解到，相对于一二线城市购房者偏重地段、投资等属性，三四线城市购房者更关注楼盘的价格、环境等属性。
“首付只要四万八，建筑面积119平方米，实用面积达145平方米，超高使用率。相当于买三房再送一房，即买即装即办证，房子已经是现房了。”湖南省益阳市谷山壹品项目的置业顾问小胡告诉《每日经济新闻》记者。
新房去化周期34个月
当前，各地楼市库存去化依然面临巨大压力，尤其是众多三四线城市。
据国家统计局5月17日发布的数据，截至4月末，全国商品房待售面积约7.46亿平方米，同比增长15.7%，其中住宅待售面积同比增长24.5%。
另据易居研究院《百城住宅库存报告》，4月，全国百城新建商品住宅库存规模约5亿平方米。4月全国百城中，一、二、三四线的新建商品住宅存销比（去化周期）分别为20.1个月、23个月和34个月，对比2019年4月的去化周期，即13.5个月、9.2个月和10.5个月，这三类城市分别超出6.6个月、13.8个月和23.5个月。
显然，三四线城市去库存压力最大。《每日经济新闻》记者注意到，4月，全国百城中有42个城市去化周期超过36个月，基本是三四线城市。
对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，由于近几年土地市场降温，并没有产生太多库存规模，这也说明，高库存压力主要源于消化能力偏弱。
事实上，面对去库存压力，在“5·17”新政出台之前，三四线城市就出台了多轮楼市优化政策，其中，调整限购条件、降低置业门槛是一个重要方向。
《每日经济新闻》记者在采访中了解到，目前，三四线城市大多已经执行首套房首付比例15%、下调住房公积金贷款利率、取消房贷利率下限等政策。此外，不少三四线城市还出台购房补贴、提高住房公积金贷款额度等配套政策。
例如，5月27日，河北省衡水市发布通知，夫妻一方缴存住房公积金的最高贷款额度由50万元提高至60万元；夫妻双方缴存住房公积金的最高贷款额度由70万元提高到80万元；5月22日，山东聊城宣布，夫妻双方均正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由60万元提高至80万元，单方正常缴存住房公积金的家庭，最高贷款额度由40万元提高至60万元。
购房补贴也是三四线城市采用最多的政策之一。5月27日，浙江省永康市发布通知，首次在永康购房可给予700元/平方米补贴，最高每套不高于10万元。同日，安徽省巢湖市也发布通知，对于2024年5月15日（含15日）起至2025年5月14日期间新购买新建商品住房的购房人，单套住房累计最高可补贴不超过10万元。
“之前自然资源部出台了以去化周期36个月来衡量是否需要继续进行供地，这对三四线城市影响较大。对于大部分三四线城市来说，基本上是供大于求的城市，具备36个月以下库存去化周期的城市屈指可数。整体来说，三四线城市楼市仍然面临较大的去库存压力。”镜鉴咨询创始人张宏伟表示，未来出台政策“组合拳”，将是三四线城市的重要调整方向。
