军产房

按照军队相关文件的规定，即军队现有住房，是指产权属于军队、由个人租住、可以出售的家属住房。根

据我国房地一体原则，军产房的土地性质属于划拨用地，而根据我国土地管理法和城市房地产经营管理条例来

看，军产房，实际有别于商品房或者商业地产，其交易虽可以，但是受到一定的限制。早些年，深圳军产房交

易是潜水状态，主要是普通个人购买军产房，甚至有人就此希望律师做交易见证，本人也曾被邀请委托处理该

类事情，当然，这个属于律师见证受限的类型，因此本人就此简单解释一下，为何军产房交易受限？

如上文所述，军产房的土地性质为划拨用地，也就是说，土地是国家根据土地管理法无偿提供给军队使用

的，而商品房的土地属于出让用地，是需要缴纳土地出让金的，即有偿使用。这就是两者明显的区别，当然，

按照国家有关规定，划拨用地在履行一定的审批程序、补缴土地出让金后可以变更为出让用地，因此，其土地

性质就会发生改变。

出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准

出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。也就是说，军产房

现有住房出售，审批权在军区级的后勤部，这个跟商品房交易是完全不同的，商品房交易属于登记备案，且该

登记备案的权限是房地产行政主管部门。因此，购买军产房，必须由军区级的后勤部审批后才可以进行，否

则，未经批准擅自出售军队现有住房，增加或者扩大优惠政策变相低价出售住房的主管人员和直接责任人，依

据《中国人民解放军纪律条令》的有关规定给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。而相关军产房交易合

同，可能因为没有经过前述程序而被认定为无效。另外，军产房的购房条件和对象也是有严格限制的，基本

上，购房对象是军队人员或者其配偶和子女，而非普通的非军人。很多人知道，小产权房或者军产房的价格低

于商品房的价格，但是户型和质量也不见得相差多少，但是，不符合购买军产房条件的个人购买军产房是有较

大风险的，且，军产房银行是不接受抵押的，也就是除了个人冒着军产房无法过户或者买卖合同无效的情况

下，还必须一次性付款，至少不能办理银行按揭贷款手续。

那么，享有军产房的业主，是否能够出售军产房呢？根据有关规定，按经济适用住房价格或者房改成本价

购买的现有住房，购房者拥有全部产权；需要上市交易的，实行准入制度，在同等条件下，原售房单位有优先

购买权；所得售房款，在补交土地使用权出让金或所含土地收益，以及按照国家和地方人民政府规定交纳有关

税费和收益分成后，其余收入归个人所有。

由此，可见，军产房一定程度上可以上市交易出售给非军人或军人家属，只不过，其交易类似于经济适用

房或者房改房的操作。此外，军产房的物业管理，也是以军队的有关文件为准，并不适用商品房的物业管理的

有关规定。由于军队的特殊性和复杂性，因此本文仅是简单的提及部分内容，希望给广大购房者提供些许提

示。

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