三四线房价在上演最后疯狂,别当「接盘侠」
临近年末,监管层关于明年房地产走势的信号很多,但最新最重要的一个是23日召开的全国住房城乡建设工作会议。 之前分析过政治局会议、中央经济工作会议释放的房地产信号,今天重点分析全国住房城乡建设工作会议。 这三个会议都是一脉相承的,只是每个会议说的详细程度不一样。 一般来说,级别越高的会议说的越笼统,越低的说的越详细,如果按照详细程度排序应该是这样的:政治局会议<经济工作会议<住房建设会议。 所以,和前两个会议相比,住房城乡建设工作会议透露的信息更具体、明确,稍加揣摩就能搞清楚明年的房地产走向。
01 先来看这次会议的大概内容:
1、加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 这个之前说过好几次了,核心信息是明年重点发展租赁住房,这是很多地方的「政治任务」,一线城市任务最重。 发展租赁市场能降房价吗?现在来看可能性不大,因为套数还不足以冲击商品房市场,但是房租有可能上涨,最近北京就是个例子。
2、抓好房地产市场分类调控,概括讲就是「支持刚需、首套房需求,遏制投机炒房,三四线重点去库存。」 现在,一二线城市房价通过限购、限贷、限价等方式已经控制住了,11月统计局发布的数据显示,三四线房价还在上涨,明年去库存会继续大涨吗?这是今天文章分析的重点。
3、会议还说了提高城市规划和建设美丽乡村的,和明年房价关系不大,今天的文章不做重点分析。
所以,提炼之后,本次会议非常有「含金量」的信息其实就两条,分别是关于发展租赁市场以及分类调控。 关于调控,一二线城市房价大势已定,剩下的就是三四线城市了。 目前,关于三四线城市房价走势有两种声音,一种认为去库存会促进房价大涨,另一种认为这些城市房价缺乏基本的支撑要素,「真话财经」倾向于第二种。
02
要想搞清楚三四线城市房价明年是涨是跌,首先要搞清楚过去一年多这些城市房价是怎么涨起来的。 中国现在一共有338个地级及以上的城市,除去4大直辖市、27个省会和5个计划单列市(深圳、厦门、大连、青岛、宁波)以及苏州、无锡、温州、佛山、东莞、珠海等非省会二线城市,剩下的超过290个就三四五线城市。 国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,一二线城市房价已经开始小幅下降,但三四线城市房价还在上涨。 事实上,从2016年底开始,三四线城市房价就开始疯涨,甚至出现了全国贫困县房价翻番的事情。 上涨最厉害的区域主要集中在都市圈周边,比如北京周边的河北廊坊(北三县)、沧州、张家口等地;位于长三角城市群的浙江丽水、江苏常州;位于珠三角城市群的广东惠州、中山等。 这些三四线城市房价上涨主要得益于大城市的外溢效应,很多无力在大城市购房或不具备购房资格的购房者涌向这些城市。 还有一些三四线城市,房价疯涨和棚改货币化安置有很大关系。比如江苏,2016年棚改新开工25万套,部分城市货币化安置达到60%-80%;仅仅2017年前八个月,棚改项目新开工就超过23万套。 棚改货币化安置,是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,而后居民再到商品房市场上购置住房。 说的通俗一点就是,棚户区改造,拆除了旧房子,货币化补贴,给钱去市场买房,这就必然导致住房市场供求失衡,由此带来三四线城市极具特色的暴涨。 地方政府哪来那么多钱,这要从央行2014年推出的PSL说起。 PSL就是抵押补充贷款,央行通过PSL向国开行发放贷款,国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,拆迁完成后,地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款,国开行偿还央行贷款,形成资金流的闭环。 数据显示,PSL余额从2015年5月的6459亿,一路上升至2017年2月的2.2万亿,国开行棚改贷款余额也从2014年末的6362亿,翻番至2015年底的1.3万亿。所以,如果说2016年一二线城市房价大涨是因为货币超发,那么起始于2016年年底的三四线城市房价暴涨很大程度上是因为棚改货币化安置。
03
现在,不管是统计数据还是很多用户的反馈,三四线城市房价确实还在上涨。而住建部关于三四线城市去库存的表态直接激发了很多人对这些城市房价继续上涨的预期。 对比发现,全国住房城乡建设工作会议对房地产市场的总基调与去年没有实质变化,其中的最大亮点在于棚改规划。 会议提出的棚改要求还超出了市场预期,2018年棚改目标580万套,较此前市场预期多了16%。 也就是说,去年年末监管部门提出三四线城市去库存后,很多城市房价一路上涨,到现在还没有熄火,燕郊等地除外。
所以,很多人预计,明年三四线城市还会延续2017年的行情,不过「真话财经」认为,目前三四线城市房价已经出现分化,未来支撑因素较少。 现在三四线城市房价要分三类来看:分别是都市圈(外溢性需求)、货币化棚改(赶着农民上楼)和投机性需求。 第一类以北京周边的燕郊等地为代表,外溢性需求再辅之以投机炒作,房价泡沫比较大,现在和明年可能都不会上涨了。 第二类主要受政策影响较大,房价涨幅主要要看货币化棚改的力度,即政府愿意投多少钱给农民,钱多了,农民的房子也被拆了,只能进城买楼,被迫成为刚需族。 第三类是投机炒作比较厉害的,比如海南旅游岛以及白洋淀周边地带,这些三四线城市投机泛滥,现在买房犹如踩着高跷跳舞,有可能赚得盆满钵满,但大概率是跌倒在地
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+
- 1今天开盘-2%进来的13%一直持股中,早盘冲高9%出半仓,回落吸筹4.5%接回6(001379)
- 2一天内买点比卖点高,这天就是亏的,前面赚的今天要少赚,今天进的明天低开你(名家汇300506)
- 3好可笑 哈哈哈 这b 贼恶心。 天天 在巴里 唱空。嘲讽别人。自己p图。(信息发展300469)
- 4中通客车(sz000957) 有大涨的可能
- 5看看外面什么样了,庆幸自己在中通吧!中通主力一直在高度控盘,没有启动就是在等天时(中通客车000957)
- 6冀中能源跌到这样,我也很痛心,不过大家想一下,这波下跌,主要是深股通在抛售,抛了(冀中能源000937)
- 7今天中海达破了6元,5.99我买进了,买进是觉的中海达现在会比视觉涨的快(视觉中国000681)
- 8长安汽车这几天一直提醒大家股价会回踩年线(15元左右)很多人不信昨天追加帖还特意(长安汽车000625)
- 9需要注意的是,东旭蓝天发展光伏的前景十分广阔,因此获得政府支持的机会也较大(东旭蓝天000040)
- 10每天都在说大涨减仓大跌加仓你们很多人就是不信昨天和今天操作的晶方科技和烽火通信你(晶方科技603005)
- 11不出意外,今天闻泰大概率有比较强烈的反弹行情出现~~~ (中茵股份600745)
- 12这里还有一个最最最关键的问题就是大众,今天如果如果今天涨到5到6个点的话(大众交通600611)
- 13亏你是十几年股民,根本就不会看盘,今天金龙把整个交通运输板块都带起来,是(金龙汽车600686)
- 14昨天说过这些山夕超跌股要反弹,不要指望神华下跌,神华、陕煤下跌这些股票只会跌更多(阳泉煤业600348)
- 15华阳股份,2023年利润1.43元分红0.71元,假设2024年利润0.64元分(阳泉煤业600348)
- 16股友们早上好!经常在帖子下打卡的友友,如果我关注后能看到我每日精挑的自选(启明信息002232)
- 17超跌反弹结束了,资金回到重整,重整了,未来就来了 (新日恒力600165)
- 18打电话问公司了(明新旭腾605068)
- 19下午大盘出现了回踩,是不是加仓的机会,只有等明天验证,但不管怎么说,大盘已经接近(正丹股份300641)
- 20如昨天所说,假动作不断出现,唯一分辨点在于早盘没有深跌去考验8.5,看似以为强,(惠伦晶体300460)
- 21温州宏丰是否能够拿下机器人工业的重要配件?(温州宏丰300283)
- 22这样看8.9也就是这个星期的事情了。刚解决了企业的债务危机,马上二级市场又要有质(翰宇药业300199)
- 23前辈,中远海控前些日子在16块左右减仓,目前只保留底仓,想请教下,海控是(汤臣倍健300146)
- 24科新机电:核燃料运输容器领域的"隐形冠军"(科新机电300092)
- 25嘉事堂发布年报,2023年,公司实现营业收入299.96亿元,实现净利润3.77(嘉事堂002462)
- 26无关其他,还券而已。兴民智通下挫承接,趋势持有。芯片板块异动,止盈国民技术,锁定(兴民智通002355)
- 27不敢言反弹,因为无底线。商业航天携手铜缆传输,公营改革伴随替代芯片。承接兴民智通(兴民智通002355)
- 28这里再推荐个票,赣能股份。其实明星大连赣能都差不多,都是换手逐渐萎缩、没有像样反(赣能股份000899)
- 29周五一点反应没有呀,看看软件板块这才叫大利好 (秦川机床000837)
- 30贵州轮胎净资产5元多、分红派息率4.5%,市盈率8倍多,未来年净利润增长率20%(黔轮胎A000589)
- 上海贝岭股吧
- 浙大网新股吧
- 华东科技股吧
- 隧道股份股吧
- 深赛格股吧
- 光大银行股吧
- 中国银行股吧
- 永鼎股份股吧
- 苏州高新股吧
- 新安股份股吧
- 精达股份股吧
- 中国医药股吧
- 东风科技股吧
- 金健米业股吧
- 西部资源股吧
- 招商银行股吧
- 中联重科股吧
- 中国宝安股吧
- 中集集团股吧
- 德赛电池股吧
- 复星医药股吧
- 宇通客车股吧
- 中国建筑股吧
- 葛洲坝股吧
- 大唐电信股吧
- 华丽家族股吧
- 罗牛山股吧
- 中色股份股吧
- 京东方A股吧
- 新疆天业股吧
- 天坛生物股吧
- 抚顺特钢股吧
- 锦龙股份股吧
- 云天化股吧
- 振华科技股吧
- 国中水务股吧
- 华发股份股吧
- 飞乐音响股吧
- 青岛双星股吧
- 中国核电股吧
- 中国中铁股吧
- 西部矿业股吧
- 时代新材股吧
- 科达股份股吧
- 士兰微股吧
- 浦发银行股吧
- 中金黄金股吧
- 哈投股份股吧
- 航天晨光股吧
- 同仁堂股吧
- 维维股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 新五丰股吧
- 中航资本股吧
- 中金岭南股吧
- 丰原药业股吧
- 四环生物股吧
- 哈药股份股吧
- 万向钱潮股吧
- 中国高科股吧