土地流转信托
一、什么是土地流转信托
土地流转信托,是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下,由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托,按照土地使用权市场化的需求,通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。
土地信托是土地流转中的一项制度创新,是深化农村土地经营机制的必然需求,也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。
二、产生背景
由于农业生产成本较高、农业的比较效益低下、农民进城务工增多等原因,土地抛荒在全国范围内仍普遍存在,而抛荒会危及粮食生产安全及造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费等现象,也不利于城镇化进程的顺利展开。在此情况下,土地信托顺势而生,同时,土地信托激活农地流转。
城镇化东风越刮越强之时,在湖南益阳、浙江绍兴等地开展多时的土地信托开始探出头,寻求东风滋养。但城镇化东风能否解土地信托之渴,尚有不少疑问。
土地流转信托是土地流转中的一项制度创新,是深化农村土地经营机制的必然需求,也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。
三、解释分析
土地流转信托虽然也有“信托”二字,在实务中信托公司并非唯一的操作方,信托公司参与土地流转信托则是信托公司作为受托管理者,受托管理农村集体组织或农户个人的土地承包经营权。
土地流转信托的关键因素分析,信托公司作为金融机构,如果要大规模开展土地流转信托,信托报酬的收取比例以及具体来源,这应当是各家信托公司关心的首要问题。
需要明确的是,信托公司的信托报酬只能来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益。也就是说,只有在信托公司对土地流转进行管理,产生了“增值收益”。
信托公司收取信托报酬方可得到委托人(即原土地承包权所有人)的认可,信托公司才有长期收取信托报酬的理由。
这就对信托公司的“土地流转信托”管理专业能力提出了严峻的挑战。
那么,土地流转的“增值收益”是如何产生的呢?首先,土地集约型经营,就具备了比土地零碎经营更好的经营基础。但需要注意的是,这仅仅是基础,但并非必然。土地集约型经营,也需面临种植、产品销售等诸多经营风险,并非易事。
土地流转后的土地经营状况,这是整个信托计划成败的关键,也是信托公司能否长期合理获取信托报酬的关键。
四、政策导向
中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报指出:“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制,形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系,让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系,赋予农民更多财产权利,推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。”
这样三中全会形成的决议有三个亮点:强调了“治理”,就是强调公开、透明、民主、法治;建设现代财政制度,即现代公共财政,是透明的,是受人民监督的;要赋予农民更多财产权利,这意味着未来农村土地流转会有重大改革,土地价值和土地收益分配要更多向农民倾斜。当然土地流转信托市场也会发生重大突破。政策支持是土地流转信托能够循序推进的重要信号。
土地流转信托涉及到土地确权以及地方政府、产业资本和农民多方利益的协调,在现实中推动起来比较困难。此次十八届三中全会释放出了加速推进土地流转,赋予农民更多财产权利的信息,这与土地流转信托的服务理念趋同,也会刺激信托公司推进土地流转信托的研究。
五、土地信托
土地信托在国外已颇有历史。但国内,由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态,加上流转费用过低,土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言,尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权,但对土地流转的主要标的—承包经营权(使用权)的确权到户上仍进展缓慢。
信托给农村带来了新的融资工具,但信托资金以盈利为目的,而真正的农业项目周期长、回报率相对低,非常考验资本的耐心,农业是一个需要长期资本介入的过程。
虽被业界普遍看好,但在实际操作中,诸多中小信托企业仍保持观望的状态,并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出,开始阶段,无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
不是说有了信托就不会出问题,只是这个法律约束的过程,比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险,例如天灾影响土地的产值大幅下滑,引入的经营方突然去世,甚至恶意跑路等,都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法,信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开,信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额,信托公司向其发行信托凭证,代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下,农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解,一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例,土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来,统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入,土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。
土地流转信托流程示意图
声明:如本站内容不慎侵犯了您的权益,请联系邮箱:wangshiyuan@epins.cn 我们将迅速删除。
热词推荐
MORE+- 1今天开盘-2%进来的13%一直持股中,早盘冲高9%出半仓,回落吸筹4.5%接回6(001379)
- 2一天内买点比卖点高,这天就是亏的,前面赚的今天要少赚,今天进的明天低开你(名家汇300506)
- 3好可笑 哈哈哈 这b 贼恶心。 天天 在巴里 唱空。嘲讽别人。自己p图。(信息发展300469)
- 4中通客车(sz000957) 有大涨的可能
- 5看看外面什么样了,庆幸自己在中通吧!中通主力一直在高度控盘,没有启动就是在等天时(中通客车000957)
- 6冀中能源跌到这样,我也很痛心,不过大家想一下,这波下跌,主要是深股通在抛售,抛了(冀中能源000937)
- 7今天中海达破了6元,5.99我买进了,买进是觉的中海达现在会比视觉涨的快(视觉中国000681)
- 8长安汽车这几天一直提醒大家股价会回踩年线(15元左右)很多人不信昨天追加帖还特意(长安汽车000625)
- 9需要注意的是,东旭蓝天发展光伏的前景十分广阔,因此获得政府支持的机会也较大(东旭蓝天000040)
- 10每天都在说大涨减仓大跌加仓你们很多人就是不信昨天和今天操作的晶方科技和烽火通信你(晶方科技603005)
- 11不出意外,今天闻泰大概率有比较强烈的反弹行情出现~~~ (中茵股份600745)
- 12这里还有一个最最最关键的问题就是大众,今天如果如果今天涨到5到6个点的话(大众交通600611)
- 13亏你是十几年股民,根本就不会看盘,今天金龙把整个交通运输板块都带起来,是(金龙汽车600686)
- 14昨天说过这些山夕超跌股要反弹,不要指望神华下跌,神华、陕煤下跌这些股票只会跌更多(阳泉煤业600348)
- 15华阳股份,2023年利润1.43元分红0.71元,假设2024年利润0.64元分(阳泉煤业600348)
- 16股友们早上好!经常在帖子下打卡的友友,如果我关注后能看到我每日精挑的自选(启明信息002232)
- 17超跌反弹结束了,资金回到重整,重整了,未来就来了 (新日恒力600165)
- 18打电话问公司了(明新旭腾605068)
- 19下午大盘出现了回踩,是不是加仓的机会,只有等明天验证,但不管怎么说,大盘已经接近(正丹股份300641)
- 20如昨天所说,假动作不断出现,唯一分辨点在于早盘没有深跌去考验8.5,看似以为强,(惠伦晶体300460)
- 21温州宏丰是否能够拿下机器人工业的重要配件?(温州宏丰300283)
- 22这样看8.9也就是这个星期的事情了。刚解决了企业的债务危机,马上二级市场又要有质(翰宇药业300199)
- 23前辈,中远海控前些日子在16块左右减仓,目前只保留底仓,想请教下,海控是(汤臣倍健300146)
- 24科新机电:核燃料运输容器领域的"隐形冠军"(科新机电300092)
- 25嘉事堂发布年报,2023年,公司实现营业收入299.96亿元,实现净利润3.77(嘉事堂002462)
- 26无关其他,还券而已。兴民智通下挫承接,趋势持有。芯片板块异动,止盈国民技术,锁定(兴民智通002355)
- 27不敢言反弹,因为无底线。商业航天携手铜缆传输,公营改革伴随替代芯片。承接兴民智通(兴民智通002355)
- 28这里再推荐个票,赣能股份。其实明星大连赣能都差不多,都是换手逐渐萎缩、没有像样反(赣能股份000899)
- 29周五一点反应没有呀,看看软件板块这才叫大利好 (秦川机床000837)
- 30贵州轮胎净资产5元多、分红派息率4.5%,市盈率8倍多,未来年净利润增长率20%(黔轮胎A000589)
- 新疆天业股吧
- 金健米业股吧
- 永鼎股份股吧
- 中国医药股吧
- 锦龙股份股吧
- 航天晨光股吧
- 云天化股吧
- 中航资本股吧
- 中国银行股吧
- 光大银行股吧
- 深赛格股吧
- 隧道股份股吧
- 国中水务股吧
- 同仁堂股吧
- 西部资源股吧
- 上海贝岭股吧
- 中国宝安股吧
- 中色股份股吧
- 复星医药股吧
- 华丽家族股吧
- 大唐电信股吧
- 葛洲坝股吧
- 中国建筑股吧
- 宇通客车股吧
- 飞乐音响股吧
- 德赛电池股吧
- 中集集团股吧
- 振华科技股吧
- 时代新材股吧
- 招商银行股吧
- 中国高科股吧
- 科达股份股吧
- 抚顺特钢股吧
- 西部矿业股吧
- 中国中铁股吧
- 中国核电股吧
- 青岛双星股吧
- 华东科技股吧
- 华发股份股吧
- 中联重科股吧
- 精达股份股吧
- 东风科技股吧
- 罗牛山股吧
- 京东方A股吧
- 士兰微股吧
- 天坛生物股吧
- 万向钱潮股吧
- 哈药股份股吧
- 四环生物股吧
- 丰原药业股吧
- 中金岭南股吧
- 新五丰股吧
- 新安股份股吧
- 福耀玻璃股吧
- 维维股份股吧
- 苏州高新股吧
- 浙大网新股吧
- 哈投股份股吧
- 中金黄金股吧
- 浦发银行股吧