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喊出“新消费”的王健林为什么不愿退出房地产?
有人说,企业大到一定程度,无形中就拥有了一种可怕的力量。在这种力量之下,他的方向,不得不成为你的目标;他的想法,不得不改变你的轨迹。
曾经的万达是这样的企业,如今的万达是否还具有这样的力量?
这两天霸屏的“四巨头340亿战投万达”,表面上看,是自带IP的大佬之间你来我往、精于算计的利益之争,虽有王健林不按常理出牌打出“新消费”的概念,但扒开整个故事包裹的华丽外衣,我们发现:
一直主张剥离地产业务、马不停蹄卖卖卖的王健林其实看好的还是房地产业务,依靠的也还是房地产业务。
01
关于“万达是否退出房地产”的争执,就起因于这次“万达引入四巨头”事件。
万达集团发出的声明中提到,引入腾讯、苏宁、融创、京东四家新的战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,并在1至2年内消化房地产业务。万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。而这也被媒体解读为“万达将彻底退出房地产”。
不过,媒体之所以会这么说,也是基于此前万达的态度和行为。
实际上,就“万达退出房地产”这件事,万达集团董事长王健林在两年里做出看上去有些矛盾的表态。2016年8月H股退市之后,万达商业借壳回A失败,从那时起,万达商业剥离房地产业务的速度不断加快,根据《万达集团2016年工作报告》,王健林提出,2020年之后原则上就不再搞重资产项目。
“原则上不搞重资产项目”就意味着“万达要彻底退出房地产”吗?
就在10天前的万达集团年会上,王健林称,要将原来的商业地产更名,变成一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。另外再成立一个地产集团,用以帮助消化商管集团此前的地产业务。
如果2020年之后,万达就不再涉足重资产项目了,不再搞地产开发了,那有必要为了这短短的两年再成立一个地产集团吗?这显然有点说不过去。
02
公开可查的数据显示,截至2017年6月30日,万达商业累计持有物业面积3387万平方米,比2016年底增加4.8%;累计土地储备面积7332.6万平方米。其中持有物业面积1360.3万平方米,销售物业面积5891.8万平方米,货值7924亿元。
这说明什么?若按照2017年初的要求,重资产开发每年减少至5个,就目前万达商业所拥有的土储面积,那别说两年,就是10年这些土地也未必能开发完。因此地产集团也是万达的“长久之计”。
从另一个角度来说,业内判断2018年8月31日前万达回A困难重重,一旦回A失败,万达则要回购投资人的股份并支付利息,为此,万达将承担资金压力。
然而你知道,公开数据显示,万达所储备的土地价格平均每平米大概在千把块钱,这意味着万达单靠卖地也能收获不菲。
如果不是看好房地产、未来仍想依靠土地升值在地产业务上拉高业绩,那王健林何必握着这么多土地不动,而是“贱卖”自己的项目,到处拉战投呢?目前的消息显示,未来万达将成立的地产集团,其利润仍将并表到万达商业。
尤其是,在万达商业持有的销售物业面积中,一、二线城市销售物业面积3759.6万平方米,占销售物业面积的63.8%;货值6244.5亿元,占销售物业货值的78.8%。而在2016年初,王健林曾公开表示,一线城市房价还要再涨20年。
03
10年开业1000个万达广场,这样的宏大目标,听上去有点匪夷所思。
1000个是什么概念?王健林给了一个时限,从2018年起10年之内完成,除去现有的,平均一年70多个。
据此前的万达商管预统计数据,截至2017年,万达广场共开业237座。其中,一线城市15座,二线城市76座,三四线城市146座。有了1000个万达广场的目标之后,王健林要求万达广场开业提速,2018年,万达将开业52座万达广场,三四线城市占比超73%。
在这1000个万达广场中,轻资产项目的比重应该至少占到80%。如果按照2018年共发展万达广场57个的计划,重资产万达广场7个,只占12.3%;轻资产万达广场50个,占87.7%。
但在万达商业的整个收入盘子中,万达对轻资产万达广场的盈利目标设置的也并不算高。按计划,2018年商业地产收入为1245.4亿元,其中商管公司总收入366.4亿元,房地产收入879亿元,收入比例三七开。
这意味着,在轻资产的转型过程中,万达现在追求的仍是规模,轻资产模式的利润很难提高,未来也只有在轻资产规模大幅提升之后,才有望成为核心业务。相比之下,房地产业务所占比重虽在调减,但收入却要占到万达商业的70%。
最后,不得不多说一句,万达引入腾讯、苏宁、融创、京东的过程中,人们将更多关注点放在了万达的“救赎”上,殊不知,腾讯、京东也在寻找线下的“自救”之路。
实际上,随着线上红利的消失,用户流量获取成本越来越高,线下市场成为各零售巨头争夺的重要阵地,比如阿里巴巴入股银泰商业集团,并先后投资苏宁、三江、百联、高鑫零售。为此,与阿里展开正面竞争的腾讯也不甘落后。
万达凭借现有的以及未来要做的1000个万达广场计划,早已成为当前中国新消费或新零售的最大线下入口。因此,深谙商场规则的王健林知道,总有一天,他会把“小马哥”们等到的,这才是房地产最大的价值
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